Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 27i § 1 u.p.e.a. jeżeli prawo własności rzeczy lub inne prawo majątkowe obciążone zastawem skarbowym lub hipoteką przymusową zabezpieczającymi należność pieniężną i odsetki z tytułu niezapłacenia jej w terminie zostało przeniesione na inny podmiot, podstawą do prowadzenia egzekucji z tej rzeczy lub prawa majątkowego jest: 1) tytuł wykonawczy wystawiony na zobowiązanego; 2) kolejny tytuł wykonawczy wystawiony zgodnie z art. 26ca § 1 pkt 2. Zgodnie natomiast z art. 27i § 3 u.p.e.a., w egzekucji z rzeczy lub prawa majątkowego obciążonych zastawem skarbowym lub hipoteką przymusową podmiot, o którym mowa w § 1, uczestniczy na prawach zobowiązanego. Przepis art. 27e § 4 stosuje się odpowiednio.
Art. 110c ust. 1 u.p.e.a. stanowi natomiast, że organ egzekucyjny przystępuje do egzekucji administracyjnej z nieruchomości przez zajęcie nieruchomości. Zajęcie to (ust. 2) następuje przez wezwanie zobowiązanego, aby zapłacił egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie i kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
W badanej sprawie organ egzekucyjny, w dniu 6 lipca 2023 r. dokonał czynności egzekucyjnej w postaci zajęcia nieruchomości stanowiącej własność Skarżącego celem zaspokojenia roszczenia wierzyciela z przedmiotu hipoteki przymusowej uwidocznionej w dziale IV księgi wieczystej do kwoty zabezpieczonego roszczenia w wysokości 403.143,29 zł. Zawiadomienie o zajęciu wraz z wezwaniem do zapłaty zostało przesłane zarówno do zobowiązanego, jak i do Skarżącego. Podstawą czynności były wystawione przez wierzyciela kolejne tytuły wykonawcze, w których jako zobowiązanego wskazano: P. Spółka Akcyjna z siedzibą w W. (dalej jako "Spółka").
Organ egzekucyjny wydał postanowienie o oddaleniu skargi na opisaną czynność zajęcia nieruchomości, w którym szczegółowo odniósł się do kwestii wszczęcia postępowania egzekucyjnego na podstawie kolejnych tytułów wykonawczych, i które nastąpiło zgodnie z art. 26 § 3a pkt 2 u.p.e.a., po nadaniu im klauzuli wykonalności i skierowaniu ich do egzekucji administracyjnej. Postanowienie to zostało doręczone zarówno zobowiązanemu – Spółce, jak i Skarżącemu, jako nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową.
Przeniesienie prawa własności nieruchomości o nr [...] obciążonej hipoteką przymusową na podmiot inny niż zobowiązana Spółka i wszczęcie egzekucji z tej nieruchomości spowodowało, że takie same zawiadomienie z wezwaniem do zapłaty organ egzekucyjny doręczył zarówno zobowiązanej Spółce, za pośrednictwem operatora pocztowego, jak i Skarżącemu, który w związku z wszczęciem egzekucji z rzeczy obciążonej hipoteką przymusową uczestniczy w postępowaniu egzekucyjnym na prawach zobowiązanego.
Zgodnie z art. 110c § 2b u.p.e.a., w przypadku egzekucji z nieruchomości, obciążonej hipoteką przymusową zabezpieczającą należność pieniężną i odsetki z tytułu niezapłacenia jej w terminie, której prawo własności zostało przeniesione na inny podmiot niż zobowiązany, wezwanie, o którym mowa w § 2, doręcza się również temu podmiotowi.
Należy podkreślić, że z uwagi na fakt, że Skarżący nie jest zobowiązanym w ścisłym znaczeniu i uczestniczy w postępowaniu egzekucyjnym na prawach zobowiązanego, jego odpowiedzialność za zaległości zobowiązanego ogranicza się wyłącznie do przedmiotowej nieruchomości. Z tego powodu Skarżący jest zobowiązany do znoszenia uprawnienia wierzyciela do zaspokojenia się z należącej obecnie do Skarżącego nieruchomości, tj. przedmiotu, na którym ustanowiono zabezpieczenie roszczenia wierzyciela.
Odpowiedzialność ta ma charakter rzeczowy i ogranicza się do wysokości kwoty wpisanej hipoteki przymusowej, nie większej niż dochodzona przez wierzyciela kwota roszczenia. Dlatego na egzemplarzu druku zawiadomienia skierowanym do Skarżącego został on wskazany jako zobowiązany. Obowiązujące przepisy nie przewidują szczególnej formy czy wzoru zawiadomienia o dokonaniu zajęcia nieruchomości odrębnie dla zobowiązanego oraz podmiotu, który w związku z przeniesieniem prawa własności staje się odpowiedzialny z przedmiotu hipoteki przymusowej, zabezpieczającej zobowiązania należne wierzycielowi, niezapłacone przez zobowiązanego. Wydruk zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości zastosowany przez organ egzekucyjny może w takim przypadku być dla strony nieprecyzyjny.
Po stronie organu egzekucyjnego dokonującego czynności jest właściwe kierowanie korespondencji do adresata posiadającego odpowiednio w tej sprawie status podmiotu o uprawnieniach zobowiązanego, a także udzielenie wszelkich wyjaśnień w związku ze zgłoszonymi zastrzeżeniami.
W konsekwencji prawidłowo organ określił Skarżącego i prawidłowo doręczył mu wezwanie, o którym mowa w art. 110c § 2 w zw. art. 110c § 2b u.p.e.a.
Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości wraz z wezwaniem do zapłaty nastąpiło prawidłowo. W związku z tym, zarzut naruszenia art. 110c § 2 u.p.e.a. oraz zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 110c § 2b oraz w zw. z art. 110c § 2 u.p.e.a. nie mogły odnieść pożądanego przez Skarżącego skutku.
Nie mógł również odnieść pożądanego przez Skarżącego skutku zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 110c § 2 u.p.e.a. poprzez brak uchylenia skarżonego postanowienia, pomimo iż wystąpił brak doręczenia wraz z wezwaniem, o którym mowa w tym przepisie prawa tytułów wykonawczych stanowiących podstawę prowadzenia egzekucji administracyjnej w odniesieniu do obowiązków wskazanych w wezwaniu, a także zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 110c § 2 oraz w zw. z art. 110c § 2b, art. 27i § 1 i art. 26ca § 1 pkt 2 u.p.e.a. poprzez brak uchylenia skarżonego postanowienia, pomimo iż wystąpił brak doręczenia wraz z wezwaniem, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a. kolejnych tytułów wykonawczych stanowiących podstawę prowadzenia egzekucji administracyjnej w odniesieniu do obowiązków wskazanych w wezwaniu w odniesieniu do osoby, na którą przeniesiono własność nieruchomości obciążonej hipoteką.
Z art. 110c § 2 u.p.e.a. wynika, że tytuł wykonawczy doręcza się zobowiązanemu wraz z wezwaniem, o ile nie został wcześniej doręczony.
Stosownie natomiast do art. 26ca § 1 pkt 2 u.p.e.a., wierzyciel wystawia kolejny tytuł wykonawczy w razie potrzeby egzekucji z przedmiotu hipoteki przymusowej – w przypadku przeniesienia tego przedmiotu na podmiot inny niż zobowiązany.
Jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, tytuły wykonawcze zostały przesłane do zobowiązanej Spółki, nie zostały podjęte pomimo dwukrotnego awizowania i posiadają status korespondencji doręczonej w trybie art. 44 k.p.a. (fikcja doręczenia). Tytuły wykonawcze zostały zatem doręczone zobowiązanemu. Tym samym, wszczynając egzekucję z nieruchomości w oparciu o kolejne tytuły wykonawcze (art. 26ca § 1 pkt 2 u.p.e.a.), które zostały wydane celem prowadzenia egzekucji z przedmiotu hipoteki przymusowej i po przeniesieniu własności nieruchomości na inny podmiot niż zobowiązany, organ egzekucyjny nie miał ustawowego obowiązku doręczenia tych kolejnych tytułów wykonawczych. Art. 26c § 4 u.p.e.a. jest stosowany odpowiednio, a więc oznacza to, że kolejnego tytułu wykonawczego nie doręcza się nie tylko zobowiązanemu, ale także aktualnemu właścicielowi przedmiotu hipoteki. Kolejny tytuł wykonawczy nie stanowi podstawy do wszczęcia nowego postępowania egzekucyjnego i nowej egzekucji wobec zobowiązanego, lecz jest kolejnym egzemplarzem pierwotnego tytułu wykonawczego, uzupełnionym o wymienione w § 2 dane dotyczące niebędącego zobowiązanym właściciela przedmiotu hipoteki przymusowej, w tym przypadku dane dotyczące Skarżącego.
Niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 110c § 2 oraz w zw. z art. 27i § 1 i art. 26ca § 1 pkt 2 u.p.e.a. poprzez oddalenie skargi, pomimo iż dokonanie skarżonej czynności egzekucyjnej nastąpiło bez podstawy prawnej w postaci kolejnych tytułów wykonawczych.
Przepis art. 27i u.p.e.a. ustanawia zasady dochodzenia należności z przedmiotu hipoteki przymusowej oraz z przedmiotu zastawu skarbowego w sytuacji, gdy obciążone nimi rzecz lub prawo majątkowe zostały przeniesione na inny podmiot niż zobowiązany. Przepis ten reguluje sytuację nabywcy rzeczy lub prawa majątkowego obciążonych hipoteką przymusową lub zastawem skarbowym będącego w tej sytuacji dłużnikiem rzeczowym. Podmiot ten objęty jest postępowaniem egzekucyjnym dotyczącym cudzego obowiązku, ponieważ jest właścicielem rzeczy lub posiadaczem prawa majątkowego obciążonych zastawem skarbowym lub hipoteką przymusową, do których skierowana została egzekucja należności zobowiązanego. Innymi słowy, w takiej sytuacji egzekucja administracyjna prowadzona jest z prawa własności lub innego prawa majątkowego dłużnika rzeczowego.
Z wykładni językowej sformułowania "uczestniczy na prawach zobowiązanego" wynika, że zakres praw przysługujących nabywcy prawa własności rzeczy lub innego prawa majątkowego obciążonego zastawem skarbowym lub hipoteką przymusową, w granicach, w jakich egzekucja dotyczy tej rzeczy/prawa majątkowego został zrównany z zakresem praw przysługujących zobowiązanemu (por. wyroki NSA z dnia 10 lipca 2025 r., sygn. akt III FSK 1278/24, III FSK 1282/24).
Jak wynika z akt sprawy, wszystkie przesłanki do wydania kolejnych tytułów wykonawczych i wszczęcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości zostały spełnione. Skoro na nieruchomości ustanowione zostało zabezpieczenie w postaci hipoteki przymusowej na rzecz wierzyciela, to po przeniesieniu prawa własności tej nieruchomości to Skarżący stał się odpowiedzialny rzeczowo za nieuregulowane zobowiązania poprzedniego właściciela nieruchomości do wysokości ustanowionej hipoteki przymusowej i tylko w takim zakresie. Wystawienie kolejnych tytułów wykonawczych celem egzekucji z przedmiotu hipoteki w związku z podjęciem czynności zmierzających do uregulowania dochodzonych należności przez wierzyciela miało więc swoje uzasadnienie prawne.
Wydanie kolejnych tytułów wykonawczych przez wierzyciela nastąpiło zgodnie z art. 26ca § 1 pkt 2 u.p.e.a. Wierzyciel mógł wystawić takie tytuły celem prowadzenia egzekucji z przedmiotu hipoteki przymusowej po przeniesieniu własności przedmiotu na inny podmiot niż zobowiązany. Nie był natomiast, jak już wskazywano powyżej, zobowiązany do doręczenia tych tytułów Skarżącemu.
Zasadnie przy tym zwrócił uwagę Sąd pierwszej instancji, że tytuły wykonawcze, które stały się podstawą wpisu hipoteki, zostały wystawione przed nabyciem przez Skarżącego nieruchomości, a ich numery, daty wystawienia i dane wierzyciela zostały wskazane w księdze wieczystej rzeczonej nieruchomości, zatem były znane Skarżącemu co najmniej od daty jej nabycia.
W tych okolicznościach, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 54 § 4 pkt 1 u.p.e.a. nie zasługiwał na aprobatę.
Odnosząc się do wniosku Skarżącego, zawartego w treści skargi kasacyjnej, o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z przedłożonych przez niego dokumentów, Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje, że przeprowadzenie dowodu na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. w postępowaniu przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, który jest związany granicami skargi kasacyjnej, jest dopuszczalne jeżeli zostaną uwzględnione zarzuty procesowe dotyczące wadliwego ustalenia stanu faktycznego przez organ administracyjny lub wadliwej oceny ustalenia tego stanu faktycznego przez sąd pierwszej instancji. Tylko w takim przypadku mogą pojawić się istotne wątpliwości, które należy wyjaśnić (por. wyrok NSA z 5 lipca 2023 r., sygn. akt I GSK 338/23). Taka zaś sytuacja w niniejszej sprawie nie wystąpiła.
Z tych wszystkich względów skarga kasacyjna podlega oddaleniu, o czym Naczelny Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 184 p.p.s.a.
O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 204 pkt 1, art. 205 § 2 i art. 209 p.p.s.a., a także § 14 ust. 1 pkt 2 lit. b w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935).
s. Sławomir Presnarowicz s. Dominik Gajewski s. Krzysztof Przasnyski (spr.)