W oparciu o powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy WSA w Krakowie do ponownego rozpoznania, względnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi. Ponadto o zasądzenie od skarżącego kasacyjnie na rzecz DIAS w Krakowie kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego
W odpowiedzi na skargę kasacyjną pełnomocnik skarżącego, wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej, rozpoznanie sprawy na rozprawie oraz zasądzenie od skarżącego kasacyjnie zwrotu kosztów postepowania, w tym kosztów wynagrodzenia adwokata.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.
Naczelny Sąd Administracyjny, zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a., rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie niniejszej Naczelny Sąd Administracyjny nie dopatrzył się okoliczności uzasadniających nieważność postępowania (art. 183 § 2 p.p.s.a.) i rozpoznał skargę kasacyjną w podstawach w niej wskazanych.
Spór w sprawie dotyczy przede wszystkim prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego w zakresie wyceny wartości rynkowej nieruchomości.
Należy zauważyć, że operat szacunkowy podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Obejmuje to m.in. zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków.
Jeżeli opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia. Otóż organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyrok NSA 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11).
W celu zakwestionowania sporządzonego na potrzeby postępowania administracyjnego operatu szacunkowego, strona skarżąca powinna przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 17 stycznia 2023 r., sygn. akt III FSK 1841/21). W konsekwencji zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, dotyczących w szczególności względów formalnych, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zasadnie uznał, że kontrola dowodu z operatu szacunkowego była przeprowadzona przez organ nieprawidłowo. W szczególności trafnie wskazano, iż niedostatecznie udokumentowano dane źródłowe będące podstawą dla przyjętych tez w zakresie wyboru tzw. próbki reprezentacyjnej jedenastu nieruchomości do porównania uwzględniając zaledwie z czterech miejscowości, w której znajduje się nieruchomość wyceniana. W próbie uwzględniono jedynie znacznie mniejsze obszarowo względem nieruchomości wycenianej. Ponadto brak jest wskazania konkretnych cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości wycenianej, zwłaszcza w zakresie ich obszaru. W konsekwencji, jak trafnie ocenił Sąd I instancji brak było możliwości zweryfikowania tych transakcji z perspektywy przymiotu nieruchomości podobnych.
Zatem Naczelny Sąd Administracyjny podziela uwagi WSA w Krakowie odnoszące się do braku rzetelnego sporządzenia wykazu transakcji nieruchomościami podobnymi. W nie jest wystarczające aby biegły nie uzasadnił dlaczego dokonał wyboru takich transakcji porównawczych. W efekcie uniemożliwiło to ocenę cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości szacowanej, w szczególności w zakresie ich obszaru, położenia w innych miejscowościach, opisu podstawowych cech.
W opinii powinno się wskazać na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych uwzględniając następujące parametry jak położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę. Opinia powinna obejmować ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Jednakże organy błędnie oceniły prawidłowości operatu szacunkowego, polegająca na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny porównywanych nieruchomości, przy jednoczesnym niewyjaśnieniu przyczyn takiego doboru.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. należy wskazać, iż zgodnie z tym przepisem jednym z elementów uzasadnienia orzeczenia jest przytoczenie zarzutów skargi, a z tego z kolei wywodzi się obowiązek sądu odniesienia się do tych zarzutów.
Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje, że zgodnie z art. 174 pkt 2 p.p.s.a. zarzut naruszenia przepisu postępowania, podniesiony jest skutecznie jeżeli wykazane zostanie, że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodzić się należy z zarzutem naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a., w zakresie wskazań co do dalszego postępowania. Otóż w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, nie było podstaw do zalecenia o powołanie nowego biegłego. Stwierdzone przez sąd pierwszej instancji uchybienia mogą być z powodzeniem usunięte poprzez zlecenie biegłemu przeprowadzenia opinii uzupełniającej. Niezbędne jest tylko uwzględnienie w postanowieniu dowodowym wszystkich uchybień względem opinii, stwierdzonych przez sąd pierwszej instancji.
Po sporządzeniu opinii uzupełniającej, organ egzekucyjny odniesie się do jej treści w pełnym zakresie (por. wyrok NSA z 9 maja 2019 r. sygn. akt II FSK 89/19).
Z tych też względów Naczelny Sąd Administracyjny, uznając zarzuty Skarżącej za niezasadne na podstawie art. 184 p.p.s.a., skargę kasacyjną oddalił. O zwrocie kosztów postępowania kasacyjnego postanowiono w oparciu o podstawę prawną zawartą w art. 204 pkt 2 p.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 i art. 209 p.p.s.a.
SNSA Dominik Gajewski SNSA Paweł Borszowski SNSA Wojciech Stachurski