Organ stwierdził, że skoro w stosunku do żadnego z budynków mieszkalnych znajdujących się na zakupionej przez skarżącą nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, na moment ich nabycia przez Wnioskodawczynię, nie została wydana decyzja organ nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu, to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, oba te budynki stanowią budynki mieszkalne służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. To, że jeden z budynków, tj. drewniany budynek mieszkalny z 1930 r., znajduje się w złym stanie technicznym, nie był remontowany ani modernizowany od lat, zdaniem Dyrektora KIS, nie może stanowić przesłanki do zwolnienia z art. 9 pkt 17 u.p.c.c.
Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem skarżąca wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Zaskarżając je w całości, zarzuciła naruszenie:
- przepisów prawa materialnego oraz procesowego, mających istotny wpływ na wynik sprawy tj.: art. 9 pkt 17 u.p.c.c., przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu przez organ, że zakup nieruchomości, na której znajduje się dom mieszkalny - zamieszkały i stary dom z 1930 r. - niezamieszkały, co do którego uzyskano zgodę na rozbiórkę ze względu na zły stan techniczny zagrażający życiu i zdrowiu osób w nim przebywających, nie podlega zwolnieniu od podatku, biorąc przy tym pod uwagę, że osoba, co do której wydano interpretację nigdy nie była właścicielem lokalu/domu mieszkalnego, a wprowadzone przepisy miały wspierać osoby kupujące pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym.
Skarżąca zarzuciła niewłaściwą interpretację przepisów ustawy Prawo budowlane, która definiuję budynek mieszkalny jednorodzinny jako budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, co stoi w sprzeczności z wydaną interpretacją i opinią dotyczącą domu podlegającego rozbiórce.
W uzasadnieniu skargi skarżąca powtórzyła argumentację zawartą we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Dodatkowo podniosła, że w dniu 26 czerwca 2025r. na podstawie art. 31 ust. 1 w zw. z ust. 2b ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane zgłosiła wraz z mężem rozbiórkę opisanego budynku w Urzędzie Miejskim w S. Organ nie wniósł sprzeciwu, więc mają zgodę na jego rozbiórkę. W chwili obecnej dążą do jak najszybszego doprowadzenia do ww. prac.
Skarżąca zaznaczyła, że organ wydający interpretację nie wziął pod uwagę faktu, że niedługo po uzyskaniu postanowienia o przysądzeniu własności zgłoszono rozbiórkę, a zgoda właściwego organu na wykonanie prac rozbiórkowych zobowiązuje ich do wykonania tych czynności.
Zdaniem autorki skargi uznanie starego, niezamieszkałego od kilkudziesięciu lat domu, podlegającego rozbiórce, za budynek który może służyć potrzebom mieszkaniowym, jest polemiką nie popartą żadnymi dowodami.
Mając na uwadze tak sformułowane zarzuty strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej interpretacji indywidualnej w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, od organu na rzecz strony skarżącej według norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę Dyrektor KIS, podtrzymując stanowisko w sprawie, wniósł o jej oddalenie.
W dniu 28 października 2025 r. skarżąca przesłała aktualne zdjęcie z posesji przy ul. [...] w S. po dokonanej rozbiórce drewnianego domu, będącego przedmiotem sprawy z prośbą o dołączenie do materiałów sprawy.
Podczas rozprawy w dniu 29 października 2025 r. pełnomocnik organu wniósł o oddalenie skargi, powołując się przy tym na wyroki: WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 101/25 oraz NSA w sprawach o sygnaturach akt II FSK 552/18 oraz II FSK 2875/19.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez m.in. kontrolę administracji publicznej. Kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem wydawanych przez nią decyzji, postanowień bądź innych aktów. Stosownie zaś do art. 3 § 1 i § 2 pkt 4a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej: "p.p.s.a."), kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg m.in. na pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach.
W myśl art. 57a p.p.s.a. skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczenia się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany w tym przypadku zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną, co wynika z brzmienia art. 134 § 1 tej ustawy, zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Stosownie do art. 146 § 1 P.p.s.a., sąd, uwzględniając skargę na indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego (art. 3 § 2 pkt 4a), uchyla interpretację, a art. 145 § 1 pkt 1 ustawy stosuje się odpowiednio.
Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie.
Spór w sprawie dotyczy kwestii, czy w przedstawionym we wniosku o interpretację zdarzeniu przyszłym skarżąca będzie uprawniona do skorzystania ze zwolnienia podatkowego z art. 9 pkt 17 u.p.c.c.
Zgodnie z powołaną regulacją zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Oznacza to, że podatnik nabywający "pierwsze" mieszkanie lub dom, na którym na mocy art. 4 pkt 1 u.p.c.c. ciąży obowiązek zapłaty podatku, nie ma obowiązku zapłaty podatku według stawki 2%, określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a u.p.c.c.
W tym miejscu należy za organem zauważyć, że zwolnienia podatkowe są odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania, a przepisy dotyczące zwolnień podatkowych powinny być interpretowane ściśle. Wykluczone jest w tym wypadku stosowanie wykładni rozszerzającej, jak i zawężającej. Zgodnie z art. 84 Konstytucji RP, każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Nakładanie podatków, innych danin publicznych, określanie podmiotów, przedmiotów opodatkowania i stawek podatkowych a także zasad przyznawania ulg i umorzeń oraz kategorii podmiotów zwolnionych od podatków następuje w drodze ustawy, co wynika z art. 217 Konstytucji RP. Tym sam każde zwolnienie nie może być interpretowane dowolnie.
Analizując zakres omawianego zwolnienia, organ prawidłowo zwrócił uwagę, że treść przepisu art. 9 pkt 17 u.p.c.c. jasno wskazuje, że zwolnienie dotyczy nabycia budynku mieszkalnego, a nie budynków mieszkalnych.
Przypomnieć też należy, że zwolnienie z art. 9 pkt 17 u.p.c.c. wprowadzone zostało ustawą z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie 31 sierpnia 2023 r., a której celem, co wynika z uzasadnienia projektu ustawy, jest wspieranie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców niemogących skorzystać z oferty rynkowej (druk sejmowy nr 3146,https://www.sejm.gov.pl/Sejm9.nsf/druk.xsp?nr=3146).
Tym samym odkodowując normę prawną wynikającą z przepisu art. 9 pkt 17 u.p.c.c. nie można tracić z pola widzenia ratio legis tego przepisu. Jeśli bowiem zakładamy, że działalność prawotwórcza jest działalnością celową - służy ona realizacji określonych celów, to w oczywisty sposób cele te musi uwzględniać interpretator (L. Morawski, Zasady wykładni prawa, Wydanie II, Toruń 2010, s. 158 i n.).
W konsekwencji uznać należy, że interpretacja ww. przepisu winna być dokonywana z uwzględnieniem celu, jakiemu miało służyć wprowadzenie powyższej regulacji.
W opisanym zdarzeniu przyszłym wyraźnie wskazano, że skarżąca w grudniu 2024 r. nabyła w drodze licytacji nieruchomość składającą się z domu mieszkalnego murowanego (zamieszkałego przez dłużniczkę), domu mieszkalnego drewnianego (niezamieszkałego) z 1930 r. i budynków gospodarczych. Celem zakupu nieruchomość było pozyskanie domu mieszkalnego murowanego, nadającego się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Była to pierwsza nieruchomość skarżącej. Z uwagi na charakter nabycia (w drodze licytacji) nie mogła ona nabyć oddzielnie domu murowanego bez domu mieszkalnego drewnianego (niezamieszkałego) z 1930 r. i budynków gospodarczych.
Słusznie podnosi organ, że zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
W sprawie nie jest sporne to, że na nabytej przez skarżącą i jej małżonka nieruchomości są dwa budynki o charakterze mieszkalnym. Tak samo nie budzi zastrzeżeń organu podawana okoliczność pierwszego nabycia przez skarżącą i jej małżonka prawa własności budynku mieszkalnego.
Sąd zgadza się z organem, że skoro w stosunku do żadnego z budynków mieszkalnych znajdujących się na zakupionej przez skarżącą nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, na moment ich nabycia przez skarżącą, nie została wydana decyzja organ nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu, to oba te budynki stanowią budynki mieszkalne służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Sąd podziela zasadniczo wypracowane na gruncie omawianej regulacji tezy płynące z orzecznictwa. Żadna z nich nie odnosi się jednak do sytuacji takiej, jak w rozpoznawanej sprawie. Nie sposób natomiast nie dostrzec wyjątkowości zdarzenia opisanego we wniosku o interpretację.
Po pierwsze, mamy do czynienia z nabyciem egzekucyjnym. Oznacza to, że skarżąca nie miała wpływu na działania poprzednika prawnego ani na organ prowadzący egzekucję, nie mogła spowodować, aby przed sprzedażą obiekt został poddany rozbiórce. Poza jej możliwościami pozostawało również spowodowanie wydzielenia części działki, na której znajdowały się obydwa budynki.
Po drugie, nabycie obu budynków posiadających charakter mieszkalny nastąpiło równocześnie. Istotne w sprawie jest również to, że przed nabyciem przedmiotowej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej skarżąca nie mogła wystąpić o rozbiórkę domu drewnianego z 1930 r. Należy przy tym zauważyć, że skarżąca do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dołączyła dokumenty poświadczające fakt ubiegania się o zgodę Urzędu Miasta S. na rozbiórkę tego domu. W związku z tym, że wniosek o rozbiórkę z 14 kwietnia 2025 r. obarczony był brakami formalnymi, skarżąca w dniu 26 czerwca 2025 r. na podstawie art. 31 ust. 1 w zw. z ust. 2b ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, ww. zgłosiła wraz z mężem rozbiórkę budynku drewnianego w Urzędzie Miejskim w S. W dniu 28 października 2025 r. skarżąca przesłała też do WSA w Białymstoku aktualne zdjęcie z posesji przy ul. [...] w S. po dokonanej rozbiórce drewnianego domu.
W ocenie sądu, gdyby w zaistniałym sporze przyznać rację organowi, to godziłoby to w cel zwolnienia podatkowego z przyczyn całkowicie niezależnych od skarżącej. Oznaczałoby to, że pomimo ziszczenia się przesłanki "pierwszego nabycia", skarżąca i jej małżonek nie mogą skorzystać ze zwolnienia w ogóle, w odniesieniu do nabycia jakiegokolwiek budynku mieszkalnego. Przyjęcie w tej sprawie tak jak organ wypaczałoby sens regulacji.
W konsekwencji za zasadny sąd uznaje zarzut naruszenia przez organ interpretacyjny przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 9 pkt 17 u.p.c.c. Skarżąca zgodnie z zasadą superficies solo cedit, nabywając ww. nieruchomość nie mogła oddzielnie nabyć budynku murowanego. Nie mogła też przed nabyciem nieruchomości złożyć wniosku o rozbiórkę domu drewnianego. Z opisanego przez skarżącą zdarzenia przyszłego bezsprzecznie wynikało, że celem nabycia w drodze licytacji nieruchomość było pozyskanie domu mieszkalnego murowanego, nadającego się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, który był jednocześnie pierwszym budynkiem mieszkalnym skarżącej oraz jej męża.
Odnosząc się do wyroków powołanych przez pełnomocnika organu na rozprawie w dniu 29 października 2025 r, sąd zauważa, że zapadły one w odmiennych stanach faktycznych i prawnych, i nie mają wpływu na treść niniejszego rozstrzygnięcia. Rozpoznawane przez Naczelny Sąd Administracyjny sprawy dotyczyły podatku od nieruchomości, a mianowicie zagadnienia związania organów danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków w sytuacji, gdy dana nieruchomość pełni faktycznie odmienną funkcję, aniżeli wynika to z danych ujawnionych we wspomnianej ewidencji. W tej sprawie zagadnienie to nie pozostaje sporne.
Rozpoznając sprawę ponownie Dyrektor KIS, oceniając stanowisko skarżącej w odniesieniu do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, będzie związany oceną prawną wyrażoną w niniejszym wyroku dotyczącą wykładni art. 9 pkt 17 u.p.c.c.
Mając na uwadze powyższe sąd, na podstawie art. 146 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a., uchylił zaskarżoną interpretację.
O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a., zasądzając na rzecz strony skarżącej kwotę uiszczonego wpisu.