Wyrok WSA z dnia 19 sierpnia 2025, sygn. I SA/Gd 486/25

Nadto nieruchomość ta obciążona jest podobnie jak nieruchomość strony służebnością gruntową przechodu i przejazdu na rzecz Z. w G. Dlatego też nie można zgodzić się z argumentem, że nieruchomości podobne różnią się od nieruchomości wycenianej stanem prawnym - tj. obciążeniem służebnością gruntową. Faktem jest, przyłącze energetyczne, czy wodno-kanalizacyjne nie znajdują się na samej działce w C. lecz w drodze dojazdowej, jednak przeprowadzona analiza przez biegłą nie wykazała, że sam fakt istnienia sieci w sposób istotny różnicuje poziom cen na badanym rynku. Fakt różnego położenia nieruchomości także został wzięty pod uwagę przez biegłego co wynika z przyjęcia "lokalizacji" w tabeli nr 5 jako cechy rynkowej. Również w zakresie przeznaczenia działki nr [...] biegła odniosła się w piśmie z 30 grudnia 2024 r., a sposób korzystania każdej z nieruchomości został opisany w operacie szacunkowym na str. 15-17. Odnośnie zarzutu przyjęcia nieruchomości podobnych o powierzchniach 11.000 m2, 3400 m2, 3300 m2 do nieruchomości wycenianej o powierzchni 6.800 m2 wskazano, że żaden przepis prawa nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniania. Z operatu szacunkowego wynika, że biegła w zestawie cech wpływających w zasadniczym stopniu na wysokość cen, nadała wagę 5% za cechę "powierzchnia działki". Mając na uwadze powyższe, stwierdzono, że wszystkie wymienione przez stronę cechy nieruchomości, a więc położenie nieruchomości, stan prawny, przeznaczenie nieruchomości, sposób korzystania, uzbrojenie w sieci czy powierzchnia, były nie tylko znane biegłemu ale również uwzględnione przy dokonaniu wyboru nieruchomości podobnych.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzono, że organ pierwszej instancji w zaskarżonym postanowieniu słusznie uznał zarzuty za niezasadne. Przed wydaniem rozstrzygnięcia, organ egzekucyjny nie tylko ocenił operat szacunkowy pod kątem zachowania wszystkich przepisów prawa, mających zastosowanie w sprawie, lecz również przeprowadził postępowanie wyjaśniające, z udziałem biegłego, w zakresie zgłoszonych zarzutów. W organu operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami biegłego wskazują na to, że biegły znał wszystkie nieruchomości przyjęte to zbioru, w tym znał ich cechy, a sama treść operatu jest logiczna i kompletna. Z powyższych powodów nie można uznać zarzutów, że przedmiotowy operat zawiera uchybienia, które nie pozwalają na ustalenie wartości nieruchomości. Wbrew twierdzeniom strony, nie doszło do naruszenia art. 153-155 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 78 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z powołanymi przepisami, w tym zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości, podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązania merytoryczne, a także obliczenia oraz wynik końcowy. Podkreślono, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy poza doborem nieruchomości do analizy porównawczej pozostawione zostały również ustalenie procentowego wpływu poszczególnych cech nieruchomości czy celowości ich zastosowania, albowiem kwestie te nie są regulowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani w przepisach rozporządzenia.

Podsumowując stwierdzono, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim prawidłowo uznał wniesione pismem z 27 listopada 2024 r. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], położonej w miejscowości W., za niezasadne.

Mając na uwadze stan faktyczny i prawny sprawy, utrzymano w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.

Pismem z 11 czerwca 2025 roku Skarżąca wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku nr 2201-IEE.7192.2.46.2025.EW z 28 kwietnia 2025 roku. Skarżąca zarzuciła naruszenie:

1. art. 153-155 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 78 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości przez przyjęcie, że operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa mimo, że jest niepełny, nie zawiera wyczerpującego uzasadnienia i podania podstaw w postaci danych źródłowych dla przyjętych tez (w szczególności w zakresie podobieństwa nieruchomości), w oparciu o które dokonany został szacunek,

2. art. 153 w zw. z art. 4 pkt 16) ustawy o gospodarce nieruchomościami przez ustalenie, że przyjęte to porównania nieruchomości spełniają definicję podobieństwa mimo, że nieruchomości tych nie można uznać za podobne z nieruchomością poddanej szacunkowi,

oraz wniosła o:

1. uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim nr 2221-SEE.7112.1.19.2023.54 z 29 stycznia 2025 roku, którym organ uznał za niezasadne zarzuty złożone w piśmie z 27 listopada 2024 r. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości W., gmina P., stanowiącej działkę nr [...], dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr [...], zakończonego sporządzonym 14 listopada 2024 r. protokołem,

2. zasądzenie od Dyrektora Izby na rzecz Skarżącej kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku - odnosząc się do zarzutów skargi podtrzymał swoje stanowisko, zawarte w zaskarżonym postanowieniu nr 2201-IEE.7192.2.46.2025.EW z 28 kwietnia 2025 roku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

W ocenie Sądu niewątpliwie protokół z opisu i oszacowania nieruchomości położonej w miejscowości W., gmina P., sporządzony 14 listopada 2024r. zawiera elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a., tj.:

1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej - nieruchomość gruntowa stanowiąca niezabudowaną działkę nr [...], obszaru 6,900 m2, położona w obrębie W., gmina P., kw [...],

2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem - działka niezabudowana,

3) stwierdzone prawa i obciążenia - służebność gruntowa przejazdu i przechodu ustanowiona na rzecz Z. w G., informacja o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim, wpisane w księdze wieczystej hipoteka na rzecz I. w K., oraz wzmianka wieczystoksięgowa [...] z 11 września 2024 r. o wykreślenie hipoteki umownej,

4) umowy ubezpieczenia (nie zgłoszono),

5, 6) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego - właścicielem nieruchomości jest B.1 sp. z o.o.; na terenie nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza, teren niezagospodarowany, porośnięty trawą,

7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw - zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M.W. z 8 listopada 2024 roku wartość rynkową nieruchomości określono na kwotę 937.000,00 zł,

8) zgłoszone prawa do nieruchomości (brak),

9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości - nieruchomość położona jest na terenie, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy Pruszcz Gdański zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Pruszcz Gdański nr XXXIV/67/2013 z 29 sierpnia 2013 r..

W tej sytuacji Sąd uznał, że trafnie w zaskarżonym postanowieniu stwierdzono, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości jest prawidłowy pod względem formalnym.

Zdaniem Sądu, organ także prawidłowo uznał, że nie zaistniały nieprawidłowości w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 K.p.a., pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 156 ust.1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, dalej u.g.n.) rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Natomiast stosownie do art. 159 ww. ustawy, Rada Ministrów była zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Na podstawie wyżej powołanego przepisu, wydano rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (tj.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1832). Zgodnie z § 79 ww. rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny;

4) podstawę prawną wyceny;

5) źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego;

6) daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;

7) opis stanu nieruchomości;

8) wskazanie przeznaczenia nieruchomości;

9) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

10) wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru;

11) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości;

12) podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Ponadto określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości nie może zawierać podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 79 ust. 2 ww. rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 79 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 79 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 81).

W niniejszej sprawie w przedmiotowym operacie szacunkowym uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - po dokonaniu oględzin, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości przedmiotu wyceny - wartość rynkową nieruchomości nr [...]. W ocenie Sądu, operat ten zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez M.W. - osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu [...]).

Ze sporządzonego 8 listopada 2024r. operatu wynika, że wolnorynkową wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości, określono w podejściu porównawczym metodą porównywania parami.

Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawa o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Metodę porównywania parami rzeczoznawca majątkowy wybrał w niniejszej sprawie po dokonanej analizie rynku nieruchomości, z uwagi na ilość dostępnych danych do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości oraz po stwierdzeniu, że strony transakcji przy ustalaniu cen podobnych nieruchomości kierują się porównaniem.

Jak wynika z akt sprawy, obszarem monitorowania objęto gminę P. Okres badania zawężono od stycznia 2023 r., zaś przedmiot badania jako ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych (na podstawie planu miejscowego) pod zabudowę przemysłowo-usługową, o powierzchni powyżej 3.000 m2 i poniżej 12.000 m2. Z badania wyłączono transakcję nieruchomością zlokalizowaną w obrębie B. Biegła poinformowała w operacie, że w zestawieniu transakcji nieruchomościami podobnymi celowo znajduje się działka w C. ze względu na niekorzystne warunki zabudowy, niekorzystny potencjał inwestycyjny odpowiadające tymi cechami przedmiotowej nieruchomości. Dla potrzeb skorygowania cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na datę wyceny uwzględniono korektę z tytułu upływu czasu w wysokości 6% dla roku 2023, a dla roku 2024 trend zmian cen przyjęto na poziomie 0%. Następnie, cechy nieruchomości przyjętych do porównania biegły skorygował o poprawki, których wartość określił w wyniku porównania nieruchomości. Tak określona jednostkowa wartość działki nr [...] wyniosła 135,83 zł za 1 m2, co przy powierzchni działki 6900 m2, dało jej ostateczną wartość rynkową po zaokrągleniu na poziomie 937.000,00 zł.

W ocenie Sądu, analiza operatu szacunkowego , uzupełnionego wyjaśnieniami złożonymi przez rzeczoznawcę, pozwala stwierdzić, że został on sporządzony zgodnie z wymogami przepisów prawa, w szczególności z § 55 i 56 obowiązującego na dzień jego sporządzenia rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Operat ten zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Zawarto w nim także informacje niezbędne przy dokonywaniu ustalenia wartości prawa własności nieruchomości, w tym wskazanie podstaw i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Sąd nie podziela zarzutu strony, że przyjęte do porównania nieruchomości nie spełniają ustawowej definicji podobieństwa. Porównywalność nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to więź polegająca na podobieństwie, a nie tożsamości. Przy czym wskazuje się, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem ustalenie, które cechy nieruchomości mają znaczenie, w konkretnych przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy, posiadającego szczególne kompetencje ustawowe, w tym profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Z brzmienia art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, a więc obowiązek przyjęcia do porównania podobnych nieruchomości nie jest tożsamy z koniecznością porównania nieruchomości identycznych. Oceniany operat warunki takie spełnia.

Odnośnie argumentacji skarżącej o istniejących różnicach pomiędzy nieruchomościami podobnymi a nieruchomością wycenianą należy wskazać, że biegły w sposób wyczerpujący odniósł się do tych zarzutów. Wskazał co decydowało o wyborze nieruchomości uznanej jako podobnej do wycenianej nieruchomości. Dlatego też pomimo, że cena za 1 m2 tej nieruchomości wynosiła 72 zł, przyjęto ją do wyceny. Nadto nieruchomość ta obciążona jest podobnie jak nieruchomość Skarżącej służebnością gruntową przechodu i przejazdu na rzecz Z. w G. Dlatego też słusznie nie zgodzono się z argumentem, że nieruchomości podobne różnią się od nieruchomości wycenianej stanem prawnym - tj. obciążeniem służebnością gruntową. Faktem jest, przyłącze energetyczne, czy wodno-kanalizacyjne nie znajdują się na samej działce w C. lecz w drodze dojazdowej, jednak przeprowadzona analiza przez biegłą nie wykazała, że sam fakt istnienia sieci w sposób istotny różnicuje poziom cen na badanym rynku. Fakt różnego położenia nieruchomości także został wzięty pod uwagę przez biegłego co wynika z przyjęcia "lokalizacji" w tabeli nr 5, jako cechy rynkowej. Również w zakresie przeznaczenia działki nr [...] biegła odniosła się w piśmie z 30 grudnia 2024 r., a sposób korzystania każdej z nieruchomości został opisany w operacie szacunkowym na str. 15-17. Odnośnie zarzutu przyjęcia nieruchomości podobnych o powierzchniach 11.000 m2, 3400 m2, 3300 m2 do nieruchomości wycenianej o powierzchni 6.800 m2 organ wskazał , że żaden przepis prawa nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniania.

Z operatu szacunkowego wynika, że biegła w zestawie cech wpływających w zasadniczym stopniu na wysokość cen, nadała wagę 5% za cechę "powierzchnia działki". Mając na uwadze powyższe, trafnie stwierdzono, że wszystkie wymienione przez Skarżącą cechy nieruchomości, a więc położenie nieruchomości, stan prawny, przeznaczenie nieruchomości, sposób korzystania, uzbrojenie w sieci czy powierzchnia, były nie tylko znane biegłemu , ale również uwzględnione przy dokonaniu wyboru nieruchomości podobnych.

Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał zarzuty skargi za niezasadne. Przed wydaniem rozstrzygnięcia bowiem organ egzekucyjny nie tylko ocenił operat szacunkowy pod kątem zachowania wszystkich przepisów prawa, mających zastosowanie w sprawie, lecz również przeprowadził postępowanie wyjaśniające, z udziałem biegłego, w zakresie zgłoszonych zarzutów. Operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami biegłego wskazują na to, że biegły znał wszystkie nieruchomości przyjęte to zbioru, w tym znał ich cechy, a sama treść operatu jest logiczna i kompletna.

Nie można się zgodzić, że przedmiotowy operat zawiera uchybienia, które nie pozwalają na ustalenie wartości nieruchomości. Wbrew twierdzeniom skarżącej nie doszło do naruszenia art. 153-155 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 78 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z powołanymi przepisami, w tym zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości, podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązania merytoryczne, a także obliczenia oraz wynik końcowy. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy poza doborem nieruchomości do analizy porównawczej pozostawione zostały również ustalenie procentowego wpływu poszczególnych cech nieruchomości czy celowości ich zastosowania, albowiem kwestie te nie są regulowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami ani w przepisach rozporządzenia.

Wskazać należy, że operat szacunkowy wartości nieruchomości podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód w sprawie. Jednak ani organ egzekucyjny ani organ drugiej instancji nie może samodzielnie zmieniać danych rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń wartości nieruchomości), gdyż są to wiadomości specjalne, które merytorycznie wiążą organ prowadzący postępowanie. Jak stanowi art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynikiem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej. Ustalenie tej wartości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta wymaga wyselekcjonowania według określonych kryteriów pewnej bazy porównawczej, która jest punktem wyjścia dla dalszych wyliczeń wartości rynkowej danej nieruchomości. Oceniany operat takie warunki zdaniem Sądu spełnia.

Dodatkowo przypomnieć należy, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Sądu, brak jest jednak podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości przedmiotowego operatu szacunkowego w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu, a skarżąca nie przedstawiła przeciwdowodu, mogącego poddać w wątpliwość ustalenia poczynione przez biegłego.

Mając to na uwadze Sąd skargę, jako niezasadną , na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił.