Wyrok WSA z dnia 13 listopada 2025, sygn. I SA/Gd 620/25

W sytuacji organ uznał, że gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości.

Podsumowując, stwierdzono, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim podjął prawidłowe rozstrzygnięcie oddalając wniesione pismem z 2 października 2024 roku zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w J., dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Analizując przedmiotową sprawę, nie dopatrzono się nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania z 18 września 2024 roku, jak i poprzedzającym go operacie szacunkowym z 17 września 2024 roku.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zaskarżonemu postanowieniu z dnia 24 lutego 2025 r . zarzucono:

1. naruszenie § 3 ust. 2, § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie przez organ, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy w sposób dostateczny i prawidłowy wykazał analizę rynków nieruchomości, z których przyjął wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej;

2. naruszenie § 4 ust. 1 i 3, § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 134 ust. 2, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, poprzez niedostrzeżenie przez organ, że przy sporządzeniu operatu szacunkowego rzeczoznawca:

1) w sposób nieprawidłowy dokonał analizy rynku nieruchomości w celu ustalenia cech rynkowych i ich wagi;

2) w nieodpowiedni sposób dokonał doboru cech rynkowych różniących nieruchomości podobne wpływających na poziom cen nieruchomości (atrybutów) oraz wykazał, iż dla analizowanego rynku nieruchomości właśnie taki dobór cech jest reprezentatywny;

3) błędnie oznaczył cechy działek o nr od [...] do [...] w zakresie dotyczącym możliwości dojazdu, tj. dostępu do drogi publicznej, co wpływa na błędne określenie wartości tych działek, w tym błędnie przyjął tożsamość pojęć "dostęp do drogi publicznej" oraz "wjazd na nieruchomość";

4) błędnie oznaczył cechy działek o nr od [...] do [...], jako nieposiadające dostępu do drogi publicznej, podczas gdy dostęp do drogi publicznej był cechą nieodzowną do wydzielenia tych działek, tj. gdyby nie posiadały one dostępu do drogi publicznej, to nie zostałyby wydzielone z pierwotnej nieruchomości;

5) błędnie uznał, iż działka nr [...] jest działką rolną, podczas gdy jest to działka usługowa, a tym samym jej wartość jest znacznie wyższa niż przyjęta przez biegłego;

6) błędnie nie zauważył, że działka nr [...] stanowi powiększenie powierzchni działki nr [...] (wartość tych działek nie powinna być ustalana osobno) gdyż działki te stanowią całość gospodarczą. Ponadto, działkami te są działkami budowlanymi, co również wpływa na błędne ustalenie ich wartości;

7) błędnie nie przyjął, że działka nr [...] stanowi powiększenie powierzchni działek nr [...] i [...] (wartość tych działek nie powinna być ustalana osobno) gdyż działki te stanowią całość gospodarczą. Ponadto, działkami te są działkami budowlanymi, co również wpływa na błędne ustalenie ich wartości;

2. błędne niesporządzenie wyceny jedynie części nieruchomości wystarczającej do zaspokojenia wierzyciela, co wynika z błędne potraktowanie tej zgłoszonej w zarzutach do opisu i oszacowania kwestii jako spóźnionego wniosku strony o wydzielenie do sprzedaży części nieruchomości, podczas gdy nie był to wniosek, ale zarzut dotyczący nieprzeprowadzenia tej czynności z urzędu przez organ a ewentualnie naruszenie przepisu art. 110p ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji poprzez nieograniczenie przez organ z urzędu egzekucji do części zajętej nieruchomości, której cena wywoławcza wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego, co wiąże się z błędnym założeniem organu, że wysokość wpisanej w księdze wieczystej należności odgórnie wskazuje na wysokość dochodzonej wierzytelności, podczas gdy z akt sprawy nie wynika, aby ARiMR dysponowała wierzytelnością w wysokości 17.250.000,00 zł, nie dochodzi w niniejszym postępowaniu takiej wierzytelności i nie dysponuje tytułem wykonawczym na taką kwotę;

3. naruszenie art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez uznanie przez organ, że rzeczoznawca majątkowy zastosował się do zasad obowiązujących przy wycenie nieruchomości, tj. wykonał operat szacunkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w sposób jasny, logiczny oraz że operat nie zawiera nieścisłości oraz nie budzi wątpliwości co do swojej rzetelności, a także zawiera wszystkie informacje niezbędne przy dokonaniu wyceny oraz że w operacie tym przedstawiono w sposób wystarczający sposób dokonania wyceny;

4. naruszenie art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie przez organ, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby przedmiotowego postępowania został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa;

5. naruszenie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez niezwrócenie się przez organ z urzędu do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę sporządzenia prawidłowości operatu, w sytuacji gdy organ w pełni świadomym pozostawał, iż skarżący kwestionuje wycenę stanowiącą podstawę określenia wysokości odszkodowania i przeciwstawiają opinii prywatnej;

6. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niezasadne uznanie przez organ, iż sporządzony na potrzeby przedmiotowego postępowania operat szacunkowy mógł stanowić wiarygodną podstawę ustalenia wartości nieruchomości w niniejszej sprawie;

7. naruszenie przepisów art. 6, 7 i 8 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i przeprowadzenie postępowania administracyjnego w sposób niebudzący zaufania obywatela do organu administracji, w szczególności w zakresie w jakim skarżący nie został poinformowany o wpływie pisma biegłego z dnia 27 listopada 2024 r., pozostającego de facto uzupełniają opinią biegłego, a tym samym uniemożliwiono stronie ustosunkowania się do przedstawionych w operacie okoliczności;

8. naruszenie przepisu art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. i 81 a k.p.a. poprzez błędne i niepełne przeprowadzenie postępowania dowodowego w sprawie, w szczególności niepowołanie innego biegłego oraz poprzez nierozważenie wszystkich okoliczności sprawy, a szczególnie tych, które przemawiały na korzyść skarżącego.

Mając na uwadze powyższe, wniesiono o:

1. uchylenie zaskarżonego postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej i poprzedzającego je postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi Naczelnikowi Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim oraz wydanie organowi odpowiednich zaleceń, w szczególności zlecenia wykonania operatu innemu biegłemu i zwrócenia się do przez organ z urzędu do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę sporządzenia prawidłowości operatu,

2. zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.) - dalej powoływanej jako "p.p.s.a.", uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1), a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu (pkt 2) lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa (pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a..

Sąd administracyjny nie rozstrzyga sprawy merytorycznie, lecz ocenia zgodność rozstrzygnięć podejmowanych przez organy administracji publicznej z przepisami prawa, to jest, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy albo naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ocenie Sądu, skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Na wstępie przypomnieć należy, że zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 roku, poz. 1145, dalej u.g.n.) rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (zgodnie z art. 152 ust. 3 u.g.n.). Ostatecznego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ww. ustawy).

Jak wynika z treści znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy wartość rynkową nieruchomości określił przyjmując podejście porównawcze, metodę porównywania parami - polegającą na oszacowaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen w skutek upływu czasu.

Jak również wynika z akt sprawy, rzeczoznawca w badanym operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedury i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Wskazał, że wybór podejścia i metody wynika wprost z Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto wskazał, że jest on uzasadniony ilością transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku lokalnym oraz faktem, iż w takich przypadkach nabywcy oraz zbywcy tego typu nieruchomości kierują się przy ustalaniu ceny cenami innych podobnych nieruchomości.

Z operatu wynika także, że rzeczoznawca uwzględnił przeprowadzoną analizę lokalnego rynku nieruchomości i zgromadzane informacje, a także widoczny podział nieruchomości na zróżnicowane funkcjonalne części oraz sposób ich wykorzystania, jak również zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym działki znajdują się częściowo na obszarze 24.MN.U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej z usługami, częściowo 37.R.WS - tereny rolnicze oraz wód powierzchniowych o charakterze zbiorników retencyjnych oraz G - osada - strefa ochrony archeologicznej wpisana do rejestrów województwa pomorskiego oraz przebiega międzynarodowa i krajowa linia lotnicza.

Prawidłowo zdanie Sądu rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (wyboru dokonano na podstawie art. 153 ust. 1 u.g.n.). W operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał, że procedura szacowania nieruchomości została oparta o zastosowanie metody porównywani parami.

Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Z art. 150 ust. 1 pkt i ust. 5 oraz art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 26 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego wynika, że to rzeczoznawca określa wartość rynkową nieruchomości i ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, rodzaju rynku jego obszaru i okresu badania.

Na podstawie art. 4 pkt 16 u.g.n. w myśl, którego nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak wynika ze stanu sprawy kierując się tą zasadą rzeczoznawca sfomułował zastosowane w sprawie założenia badawcze. W operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał jako obszar rynku przede wszystkim rynek lokalny czyli obszar obrębu ewidencyjnego J., a w przypadku braku odpowiedniej liczby danych do wyceny, obszar monitorowania rozszerzył na obręby sąsiednie, a następnie na gminy sąsiednie. Wskazał, że okres badania przyjęto od stycznia 2023 roku do dnia określenia wartości nieruchomości. Natomiast przedmiotem badania objęto ceny transakcyjne za grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, grunty przeznaczone lub użytkowane jako drogi oraz grunty rolne.

Nie ulega wątpliwości, że rację ma organ, iż operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Trafnie, zdaniem Sądu wskazano, że taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie dotyczącym kwestii, jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa (por. wyrok WSA w Poznaniu z 24 stycznia 2020 r. sygn. akt I SA/Po 862/19, wyrok NSA z 18 lipca 2018 r. sygn. akt II FSK 1960/16).

Należy więc odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.. Podważenie sposobu ustalenia trendu czy wyboru nieruchomości podobnych przyjętych w operacie szacunkowym mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządza Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj.: Dz.U. z 2021 r. poz. 555) operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Z kolei zgodnie z § 56 ust. 1 w/w rozporządzenia: "W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem."

Bezspornie wszystkie te elementy znajdują się w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie. Ponadto, operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Kwota wartości nieruchomości została wyrażona w zaokrągleniu do tysięcy złotych (§ 56 ust. 2 w/w rozporządzenia). Wartość rynkową nieruchomości określono na kwotę 9.538.221,00 zł. W operacie szacunkowym rzeczoznawca zamieścił także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego R.J. który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych (uprawnienie nr [...]) w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 57 ust. 1).

Analiza zawartości operatu szacunkowego sporządzonego 18 września 2024 roku, stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 18 września 2024 roku, w ocenie Sądu prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W swojej argumentacji skarżąca nie zdołała podważyć ani przyjętego przez biegłego podejścia i metody, ani przyjętych przez niego do porównania danych. Nie wykazała, by wyniki wyceny nieruchomości nie dały się pogodzić z rzeczywistością gospodarczą, ani by materiały wykorzystane do przeprowadzenia analizy dochodowej były niewystarczające.

W tej sytuacji uznać należy, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowił podstawę do ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości z 4 grudnia 2024 roku.

Z akt sprawy wynika, że protokół opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzony 18 września 2024 roku zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji , tj. dla przypomnienia :

1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej:

Przedmiotem egzekucji jest nieruchomość gruntowa położona w J., obręb [...], stanowiąca 47 działek o łącznej powierzchni 56.619 m2 składająca się z: użytków rolnych o pow. 48.053 m2, lasów o pow. 7.604 m2, nieużytków o pow. 962 m2.

W skład nieruchomości wchodzą działki o nr: [...].

Działka nr [...] zabudowana jest budynkiem ewidencyjnym nr [...] o pow. zabudowy 178 m2 położonym również na sąsiedniej działce o nr [...].

Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku, III Wydział Ksiąg Wieczystych o nr [...].

W księdze wieczystej widnieją wzmianki:

1. [...] - 18 września 2024 r., 09:26:07 - sprostowanie oznaczenia/obszaru nieruchomości,

2. [...] - 31 sierpnia 2023 r., 09:17:11 - sprostowanie oznaczenia/obszaru nieruchomości,

3. [...] - 28 lipca 2023 r., 12:44:31 - odłączenie części lub całości nieruchomości i założenie dla niej nowej KW.

Zakres wyceny nie obejmuje pozostałych działek ujawnionych w księdze wieczystej o nr [...]które przeszły na własność Gminy K. lub na własność Skarbu Państwa.

Stan prawny: Prawo własności gruntu przysługuje G. Sp. z o.o.:

2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem,

- w protokole wskazano, że działka nr [...] jest zabudowana budynkiem gospodarczym użytkowanym przez sąsiada. Kontur budynku przekracza granice nieruchomości na głębokość około 14 m. Powierzchnia gruntu zajmowana przez budynek wynosi około 90 m2, ponadto obok budynku znajduje się szambo.

W protokole wskazano, że teren nieruchomości jest od strony północnej, wschodniej i południowej nieogrodzony, a od strony zachodniej biegnie ogrodzenie nieruchomości sąsiedniej. Wskazano, że od strony zachodniej granice są sporne, naruszone przez właściciela nieruchomości sąsiedniej tj. działku nr [...]. Płot biegnący od ulicy P. w kierunku południowym przekracza granic działek nr: [...]. Ponadto na działkach nr: [...] znajdują się użytki leśne. Drzewostan stanowiący sosnę w wieku około 60 lat. Na działce nr [...] znajduje się fragment zbiornika wodnego,

3) stwierdzone prawa i obciążenia:

- na str. 5-7 protokołu opisano szczegółowo widniejące w dziale III i IV księgi wieczystej nr [...] wpisy dotyczące praw, roszczeń i ograniczeń oraz wpisy ustanowionych na nieruchomości hipotek.

4) umowy ubezpieczenia:

- w protokole zawarto zapis o oświadczeniu Państwa, iż nieruchomość nie jest ubezpieczona,

5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki:

- w protokole wskazano, że nieruchomość jest w posiadaniu G. Sp. z o.o.,

6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego:

- w protokole znajduje się zapis, że na terenie nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza,

7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw:

Opierając się na operacie szacunkowym sporządzonym 19 września 2024 roku przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. R.J., Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim określił w protokole opisu i oszacowania wartość rynkową nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...] na kwotę 9 53 221 zł (słownie: dziewięć milionów pięćset trzydzieści osiem tysięcy dwieście dwadzieścia jeden złotych),

8) zgłoszone prawa do nieruchomości:

- w protokole zawarto zapis o braku zgłoszonych praw;

9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości:

- w protokole wskazano, że od strony zachodniej granice są sporne, naruszone przez właściciela nieruchomości sąsiedniej tj. działki nr [...]: płot sąsiada biegnący od ulicy P. w kierunku południowym przekracza granice działek nr [...]. Granice są przekroczone na głębokości około 4 m przy ulicy około 21 m przy budynku gospodarczym, około 15 m w części południowej. Na działce nr [...] znajduje się budynek gospodarczy użytkowany przez sąsiada, którego kontur przekracza granice nieruchomości na głębokości około 14 m. Powierzchnia gruntu zajmowana przez budynek wynosi około 90 m2.

Na str. 14. sporządzonego protokołu Naczelnik Urzędu Skarbowego w Słupsku opisał uwarunkowania planistyczne przedmiotowej nieruchomości.

Wskazano, że działka nr [...] ujawniona w dziale 1-0 księgi wieczystej [...] przeszła na mocy ustawy na własność Gminy i nie jest objęta zakresem wyceny. Na działkach nr [...] znajduje się strefa ochrony archeologicznej wpisana do rejestru zabytków województwa pomorskiego G - osada (wczesna epoka żelaza). Nad nieruchomością przebiega międzynarodowa i krajowa linia lotnicza. Ponadto zgodnie z obwieszczeniem [...] z 1 lutego 2023 roku Wojewoda Pomorski wydał 23 stycznia 2023 roku decyzję nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: Budowa Obwodnicy Metropolii Trójmiejskiej. Decyzja obejmuje działki nr: [...].

Działki nr: [...] znajdujące się w liniach rozgraniczających przechodzą na własność Skarbu Państwa i nie są objęte zakresem wyceny.

Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzić należało, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości /prawa własności gruntu - działek o numerach: [...] o łącznej powierzchni 5,6619 ha, położonej w J., dla której Sąd Rejonowy w Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr [...], sporządzony przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim 18 września 2024 roku, jest prawidłowy pod względem formalnym.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze należy ponownie przypomnieć, iż rzeczoznawca majątkowy jest niezależny w doborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, co wprost wynika z art. 154 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. W niniejszym przypadku, oszacowanie wartości nieruchomości nastąpiło podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podobnie w § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny, przy czym, nie oznacza to, że mają to być nieruchomości identyczne. Wskazać należy, że nieruchomości podobne do wycenianej to nie nieruchomości identyczne, lecz takie, które posiadają jak najwięcej cech podobnych do wycenianej nieruchomości (nieruchomości o zbliżonych właściwościach, porównywalne w pod kątem takich cech, jak: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość nieruchomości). Tym samym, za prawidłowe należy uznać stanowisko potwierdzone w licznych wyrokach NSA, że "porównywalny" nie oznacza tożsamy, a jedynie na tyle zbliżony do innego, aby można go było z nim porównać. Wobec tego zarzut skarżącej oszacowania przedmiotowej nieruchomości w oparciu o niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych do wycenianej, należy uznać za niezasadny.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości operatu szacunkowego, gdyż został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii.

Odnosząc się do zarzutu niedoręczenia Spółce wyjaśnień rzeczoznawcy do złożonych przez skarżącą zarzutów do opisu i oszacowania Sąd przypomina, że żaden przepis prawa nie nakazuje doręczenia takich wyjaśnień. Pismo rzeczoznawcy majątkowego z 27 listopada 2024 roku zostało szczegółowo przywołane w uzasadnieniu postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim. Skarżąca miała zatem możliwość odniesienia się do złożonych wyjaśnień biegłego we wniesionym zażaleniu, co też uczyniła. Ponadto jak wynika z akt sprawy, skarżąca została pismem nr [...] z 23 października 2024 roku poinformowana o przekazaniu zarzutów do biegłego skarbowego, zatem mogła na każdym etapie prowadzonego postępowania egzekucyjnego zapoznać się z aktami sprawy.

Odnosząc się kolejno do następnej kwestii Sąd podziela ocenę, że skarżąca nie wskazała w jaki sposób został uregulowany i zapewniony, zgodnie z prawem, dostęp do drogi publicznej. Fakt, iż część działek przylega do ulicy P. nie oznacza, iż grunty posiadają legalny i faktyczny dostęp do drogi publicznej. Jak wynika z akt sprawy, działki znajdujące się w pierwszej linii zabudowy są pozbawione bezpośredniego dostępu do drogi ze względu na rów melioracyjny. Jedyny i istniejący zjazd z ulicy jest wykonany na działce nr [...], co do której skarżąca nie posiada prawa, w tym ustanowionej służebności gruntowej przechodu i przejazdu. Zatem ocena warunków dostępu do drogi publicznej, zwłaszcza na tle obiektów porównawczych , jest prawidłowa.

Podobnie skarżąca nie wskazała z jakiego dokumentu miałoby wynikać usługowe przeznaczenie działki, nr działki nr [...]. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka ta stanowi aktualnie tren 37.R.WS - teren rolnicze oraz wód powierzchniowych o charakterze zbiorników retencyjnych.

Działka nr [...] może być przedmiotem odrębnej sprzedaży. Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, zatem działka ta została wyceniona osobno. Ponadto skarżąca nie wskazała dokumentu, z którego miałoby wynikać budowlane przeznaczenie działki nr [...]. Działka ta, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi aktualnie teren 37.R.WS - tereny rolnicze oraz wód powierzchniowych o charakterze zbiorników retencyjnych.

Działki nr [...] i [...] są aktualnie położone na terenie 24.MN,U - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Skarżąca nie wskazała z jakiego dokumentu miałoby wynikać budowlane (mieszkaniowe) przeznaczenie działki nr [...]. Działka ta, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi aktualnie teren 37.R.WS - tereny rolnicze oraz wód powierzchniowych o charakterze zbiorników retencyjnych. Ponadto działka nr [...] może być przedmiotem odrębnej sprzedaży zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.

Kolejno odnosząc się do zarzutu niedokonania wyceny tylko części nieruchomości, Sąd podkreśla, że jak wynika z wpisu z działu IV księgi wieczystej nr [...] dokonanego na rzecz Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa pod pozycją nr 1 ustanowiona została hipoteka umowna na kwotę 17.250.000,00 zł. Przy dokonaniu podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąży wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Zatem na odłączonej działce, dla której zostanie założona odrębna księga wieczysta, nadal będzie obciążenie hipoteką. Trafnie więc organ zauważył, że to w interesie skarżącej leży doprowadzenie do bezciężarowego odłączenia z księgi wieczystej nr [...] poszczególnych działek gruntu, a następnie po ich wydzielaniu - złożenie do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim, wniosku o przeprowadzenie egzekucji z działki, której wartość wystarczyłaby na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. Z akt sprawy nie wynika, aby skarżąca z takim wnioskiem wystąpiła.

Sąd mając na uwadze powyższe wskazuje, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Należy też stwierdzić , że waloru przeciwdowodu wobec operatu organu egzekucyjnego i sporządzonego dla tego właśnie celu nie stanowi przedstawiony przez skarżącą operat z 28 czerwca 2024 roku sporządzony do innych celów tj. do celu określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej na potrzeby ustalenia wartości majątku w ramach restrukturyzacji.

Mając to na uwadze, zdaniem Sądu nie można zgodzić się z argumentami, że doszło do naruszeń przepisów art. 6, 7 i 8 Kodeksu postępowania administracyjnego wymienionych w skardze.

Z tego względu Sąd skargę jako niezasadną oddalił (art. 151 p.p.s.a.).