Wyrok WSA z dnia 08 stycznia 2026, sygn. I SA/Gd 683/25

1. naruszenie prawa materialnego:

• art. 110 § 2 u.p.e.a. poprzez błędne niezastosowanie przepisu pozwalającego i w określonych sytuacjach nakazującego z urzędu zarządzić ponownie oszacowanie nieruchomości w przypadku istotnych zmian rynkowych mimo upływ prawie 4 lat od poprzedniego oszacowania;

• art. 111n § 1 u.p.e.a.- poprze pominięcie, że nieaktualna wycena nieruchomości mogła wpłynąć na dopuszczalność udzielenia przybicia.

2. naruszenie przepisów postępowania:

• art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.- niewyjaśnienie w sposób wystarczający stanu faktycznego i niezebranie pełnego materiału dowodowego w zakresie aktualnej wartości nieruchomości;

• art. 111n § 2 u.p.e.a- brak zawieszenia postępowania egzekucyjnego mimo istnienia wniosków mogących mieć wpływ na wynik sprawy.

W uzasadnieniu pełnomocnik podnosi, że nieaktualny operat szacunkowy doprowadził do powstania znacznej szkody majątkowej po stronie Skarżącej i jest bezpośrednim wynikiem wadliwego postępowania egzekucyjnego, w którym organ zaniechał podstawowych obowiązków wynikających z przepisów prawa materialnego i procesowego.

Z uwagi na powyższe, pełnomocnik Skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz zasądzenie od organu na rzecz Skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przypisanych.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor IAS wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga jako niezasadna podlega oddaleniu, albowiem wbrew zarzutom skargi zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.

Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako "p.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty (pkt 2), jak również postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie (pkt 3).

W wyniku takiej kontroli postanowienie podlega uchyleniu w razie stwierdzenia przez Sąd: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę wznowienia postępowania administracyjnego, lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.).

Z przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika z kolei, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Ponadto, w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

Badając rozpoznawaną sprawę w tak zakreślonej kognicji, w trybie uproszczonym, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia.

Stan faktyczny jest niesporny: w dniu 10 kwietnia 2025 roku o godz. 12.00 rozpoczęta się pierwsza licytacja - stanowiącej własność Skarżącej wskazanej nieruchomości położonej w M.

Jak wynika z protokołu sporządzonego z przebiegu licytacji nieruchomości, do licytacji przystąpiło 6 osób, które dokonały wpłaty wadium, w tym T. K. Zaoferował on w pierwszym postąpieniu kwotę 212.250,00 zł. Kwota ta, wobec braku dalszych postąpień, po trzykrotnym jej obwieszczeniu, została przez prowadzącego licytację uznana za najwyższą. Licytacja została zamknięta o godz. 12:40.

Zgodnie z art. 111m § 1 u.p.e.a. po zamknięciu licytacji organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.

Zauważyć należy, że postanowienie o przybiciu nie zostało wydane bezpośrednio po zamknięciu licytacji tj. 10 kwietnia 2025 r., lecz dopiero 20 maja 2024 r. Na dzień licytacji pozostawały nierozpoznane wnioski pełnomocnika Skarżącej z 26 marca 2025 roku o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania oraz zawieszenie postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z art. 111n § 1 u.p.e.a. organ egzekucyjny odmawia przybicia, jeżeli ostateczne rozstrzygnięcia skarg lub zażaleń wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego potwierdzą naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji i jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik licytacji albo, jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie.

Wskazać należy, że złożony przez pełnomocnika Skarżącej w tym przedmiocie wniosek z 26 marca 2025 roku nie zawierał dołączonego pełnomocnictwa. Pomimo wezwania o jego uzupełnienie nie przedłożono właściwego dokumentu. W związku z powyższym wniosek z 26 marca 2025 roku został pozostawiony bez rozpoznania.

Tym samym, organ egzekucyjny prawidłowo, uwzględniając brzmienie przepisu art. 111n u.p.e.a., wstrzymał się z wydaniem postanowienia o przybiciu, do czasu uzyskania przymiotu ostateczności przez rozstrzygnięcia dotyczące wniesionych przez Skarżącą środków zaskarżenia.

Ponadto, w sprawie nie zaszły przesłanki do odmowy udzielenia przybicia, które może nastąpić jedynie w przypadkach wskazanych w art. 111n § 1 u.p.e.a. gdy:

1. ostateczne rozstrzygnięcie wydane w sprawie skargi bądź zażalenia, wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego potwierdza naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji nieruchomości i jeżeli stwierdzone uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik licytacji (a obie wymienione przesłanki muszą wystąpić łącznie);

2. uczestnik postępowania nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że był on obecny na licytacji i nie wniósł skargi na to uchybienie; 

3. postępowanie egzekucyjne podlega umorzeniu lub zawieszeniu.

Analizując zaskarżone postanowienie organ odwoławczy zasadnie stwierdził, że spełnia ono wymogi formalne nałożone ustawą o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, tj. zawiera wszystkie obligatoryjne elementy postanowienia o przybiciu wskazane w art. 111m § 5 u.p.e.a., do których zaliczono wskazanie:

• imienia i nazwiska nabywcy - Pan T. K.

• oznaczenia nieruchomości - nieruchomość położona w M., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą wraz z udziałem wynoszącym 5269/443515 części w nieruchomości wspólnej (księga wieczysta nr...), którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli;

• daty licytacji - 10 kwietnia 2025 roku;

• ceny nabycia – 212.250 zł;

Postanowienie o przybiciu doręczone zostało zgodnie z art. 111r u.p.e.a.:

• Skarżącej jako zobowiązanej w dniu 27 maja 2025 roku;

• nabywcy - T. K. w dniu 28 maja 2025 roku;

• wierzycielowi - Naczelnikowi US w Malborku - 20 czerwca 2024 roku;

• wierzycielowi - Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] – w dniu 26 maja 2025 roku;

• wierzycielowi hipotecznemu – ZUS - w dniu 20 maja 2025 roku.

Postanowienie o przybiciu stanowi oświadczenie woli organu egzekucyjnego o sprzedaży nieruchomości licytantowi wskazanemu w tym postanowieniu. Równocześnie potwierdza ono prawidłowość czynności dokonanych w toku postępowania egzekucyjnego.

Dokonując analizy przepisów dotyczących udzielenia przybicia organ odwoławczy zasadnie stwierdził, że Naczelnik US wydając zaskarżone postanowienie nie uchybił zasadom udzielenia przybicia.

We wniesionych zażaleniach, zarówno Skarżąca jaki i jej pełnomocnik wskazują m.in. na zaniżenie wartości nieruchomości, gdyż wycena dokonywana była w czasie trwania pandemii covid.

Odnosząc się do powyższego zarzutu organ odwoławczy również zasadnie podkreślił, że zarzuty adresowane wobec postanowienia o przybiciu nie mogą odnosić się do wcześniejszych faz postępowania dotyczących zajęcia nieruchomości czy też opisu i oszacowania. Podstawa zażalenia organu egzekucyjnego co do przybicia ogranicza się tylko do naruszenia przepisów ustawy na etapie licytacji i samego przybicia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Prowadzenie postępowania egzekucyjnego to proces, składający się z różnych i odrębnych etapów. Na każdym z poszczególnych etapów egzekucji, jej uczestnikom, w tym stronie zobowiązanej, ustawodawca zagwarantował odpowiednie środki ochrony prawnej. Tym samym, podnoszone inne okoliczności (kwestie) niż dotyczące przybicia nieruchomości, a obejmujące "zarzuty" w sprawie prowadzenia egzekucji wykraczają poza przedmiot niniejszego postępowania, którego zakres określa przepis art. 111m, a także art. 111n u.p.e.a. Te "inne okoliczności (kwestie)" nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia meritum sporu w niniejszej sprawie, a mianowicie, czy zaskarżone postanowienie co do przybicia nieruchomości na rzecz jedynego licytanta jest zgodne z prawem.

Zatem, podstawa zażalenia postanowienia organu egzekucyjnego co do przybicia ogranicza się tylko do naruszenia przepisów ustawy na etapie licytacji i samego przybicia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Nie można zatem na tym etapie odnosić się do wskazanych argumentów. Kwestie te mogły być badane jedynie w postępowaniu w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy żaden z uczestników postępowania ich nie wniósł.

Odnosząc się do zarzutu nieaktualnej wyceny przedmiotowej nieruchomości, wskazać należy, że zgodnie z art. 110u § 2 u.p.e.a. jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Rozstrzygnięcie w zakresie dopuszczenia do dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, organ egzekucyjny podejmuje zatem z urzędu lub na wniosek uczestnika postępowania egzekucyjnego. Przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania nie jest więc obligatoryjne.

Z akt sprawy wynika, że Naczelnik US nie znalazł podstaw aby taki dodatkowy opis przeprowadzić. Na podstawie informacji uzyskanej od rzeczoznawcy majątkowego M. W. z 22 kwietnia 2025 roku organ egzekucyjny uznał że w sprawie nie doszło do istotnych zmian wartości nieruchomości. Ponadto, złożony przez pełnomocnika Skarżącej w tym przedmiocie wniosek z 26 marca 2025 r. w związku z brakiem formalnym został pozostawiony przez Naczelnika US bez rozpoznania.

Podkreślić należy, że pełnomocnik skarżącej nie wskazał też konkretnych okoliczności faktycznych, z których mogłyby wynikać istotne zmiany wartości rynkowej licytowanej nieruchomości w stosunku do wartości wcześniej oszacowanej przez biegłego, ograniczając się do ogólnego wskazywania na nieaktualność operatu szacunkowego. Ogólnikowo wskazał jedynie na okoliczności związane z COVID. Tak sformułowane stanowisko nie mogło stanowić podstawy do odmowy przybycia.

Dodatkowo zauważyć należy, że sprzedaż nieruchomości w drodze egzekucji uznawana jest jako dokonywana w szczególnych warunkach. Oszacowana wartość nieruchomości stanowi podstawę do obliczenia ceny wywołania nieruchomości, nie stanowi zaś ceny, za którą nieruchomość zostanie sprzedana. Ostateczna cena nieruchomości zostaje ustalona w wyniku przeprowadzenia licytacji publicznej i jest to tzw. cena rynkowa, najwyższa cena jaka została zaoferowana za daną nieruchomość w aktualnych warunkach rynku.

Oznacza to, że w świetle art. 110u § 2 i art. 111k § 2 u.p.e.a uznać należy, iż skoro strona skarżąca nie wskazała na właściwym etapie i we właściwej formie przesłanek odmowy przybicia, brak jest uzasadnienia, aby organ egzekucyjny nie mógł dokonać skutecznego przybycia.

Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienie wydane zostało zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, w tym ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz Kodeksu postępowania administracyjnego i zawiera rozstrzygnięcie wszystkich kwestii poruszonych w zażaleniu.

Sąd rozpoznając niniejszą sprawę, będąc związany dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. nie stwierdził naruszeń prawa materialnego bądź procesowego, które powodowałoby konieczność wyeliminowania zaskarżonego rozstrzygnięcia z obrotu prawnego.

Mając na względzie wszystkie przedstawione okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.