Wyrok WSA z dnia 20 stycznia 2026, sygn. I SA/Gd 899/25

Nie można uznać także zarzutu braku uwzględnienia przedłożonych przez stronę w trakcie oględzin dokumentów związanych z podejmowanymi działaniami w celu podziału budynku pawilonu rekreacyjnego na kilka niezależnych apartamentów, wydzielenia lokali i założenia dla każdego z nich oddzielnej księgi wieczystej. Organ egzekucyjny słusznie wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonuje operatu szacunkowego nieruchomości w stanie faktycznym i prawnym na dzień sporządzenia wyceny i nie obejmuje zmian, które mogą pojawić się w przyszłości. Na tej podstawie sporządzany jest protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który również nie obejmuje hipotetycznych zmian w przedmiocie. Przedłożony przez stronę ww. dokument w postaci złożonego wniosku do Urzędu Miasta Gdańska o wydanie zaświadczenia o zgodności zamierzonej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowi okoliczności istotnych dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Dlatego słusznie organ egzekucyjny uznał, że przedłożony dokument nie ma wpływu na treść informacji zawartych w protokole, które obligatoryjnie winny się w nim znaleźć.

Odnośnie zarzutu zaniżenia wartości współczynników korygujących jak standard wykończenia dla pawilonu rekreacyjnego oraz parametrów użytkowych działki, co w ocenie strony spowodowało zaniżenie wartości nieruchomości wskazano, że ani organ egzekucyjny ani organ drugiej instancji nie mogą samodzielnie zmieniać obliczeń rzeczoznawcy. Przedstawione dane w tym zakresie, w operacie szacunkowym, są wynikiem procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc posiadania wiedzy specjalistycznej. Organ egzekucyjny, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie jest uprawniony do dokonywania rozważań odnoszących się do kwestii prawidłowości ustaleń dotyczących wag współczynników korygujących czy cech różnicujących wartość nieruchomości. Zagadnienia te, jako objęte wiedzą specjalistyczną, nie mogą być kwestionowane, gdyż naruszono by wówczas art 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazano, że biegła w piśmie z 17 lipca 2025r. ustosunkowała się do zarzutów zaniżenia wartości współczynników korygujących dla poszczególnych cech nieruchomości. Wskazała m.in., że wobec istniejących różnic pomiędzy budynkiem mieszkalnym, a budynkiem rekreacyjnym m.in. w zakresie materiałów wykończeniowych, nie można było przyjąć, że istnieje podobieństwo standardu wykończenia. Również zarzut odwołujący się do charakteru budynku jako "inwestycyjny, a nie mieszkalny" pozostaje bez związku z oceną standardu wykończenia, gdyż wykorzystane do wykończenia materiały i sposób wykonania prac wykończeniowych wpływają na ocenę cechy "standard wykończenia", a nie charakter budynku. Co do zarzutu zaniżenia współczynnika w zakresie parametry użytkowe działki biegła wskazała, że na stronie 17 operatu dokonano analizy rynku a nie opisu przedmiotu wyceny. W zakresie natomiast sąsiedztwa biegła wskazała, że ustalony wskaźnik "niekorzystny" wynika z faktu, że wyceniana nieruchomość bezpośrednio graniczy z pasem drogowym [...] - głównej arterii komunikacyjnej tej części miasta, z torowiskiem tramwajowym. Po analizie zarzutów do operatu szacunkowego i wyjaśnień biegłej stwierdzono, że operat jest spójny i logiczny, a także że nie zawiera błędów, które dyskwalifikowałyby jego walory dowodowe.

Odnośnie zarzutu złożonego w piśmie z 8 lipca 2025r., że "w wycenie oraz protokole opisu i oszacowania nie dokonano analizy cen nieruchomości w śródmieścia G. o charakterze komercyjnym, czyli pełniących funkcje hotelowe, a taką nieruchomością jest bez wątpliwości tzw. pawilon rekreacyjny, a zignorowanie tej funkcji budynku wpłynęło na obniżenie jego wartości" wskazano, że do takiej treści zarzutu stanowisko zajął rzeczoznawca majątkowy (pismem z 17 lipca 2025 r.) i o takiej treści zarzut został rozstrzygnięty przez organ egzekucyjny w postanowieniu nr [...]. Odnosząc się do tego zarzutu biegła wyjaśniła, że nie dokonano analizy cen nieruchomości pełniących funkcje hotelowe, gdyż nieruchomość będąca przedmiotem wyceny nie pełni i nie może pełnić takiej funkcji wobec zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zawartych w uchwale nr X/200/07 Rady Miasta Gdańska. W ocenie rzeczoznawcy majątkowego, uwzględnienie w operacie szacunkowym obiektów hotelarskich stanowiłoby błąd metodologiczny dyskwalifikujący operat szacunkowy. Również porównywanie jednostkowej ceny lokalu do ceny metra kwadratowego powierzchni pawilonu rekreacyjnego na działce zabudowanej jest metodologicznie nieuzasadnione i narusza zasadę porównywalności nieruchomości. Przyjęte w operacie ceny transakcyjne (tabela 5 na stronie 21 operatu) obejmują wyłącznie nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami o porównywalnym charakterze, co pozwoliło na zastosowanie, metody korygowania ceny średniej zgodnie z obowiązującymi przepisami. Tym samym uznano, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Z kolei w zażaleniu podniesiono, że "pawilon rekreacyjny posiada legalny, istotny i możliwy do wykorzystania potencjał komercyjny w zakresie najmu". Przy czym zauważono, ze fakt ten został uwzględniony co wynika wprost z operatu szacunkowego, jak i protokołu z opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym wskazano, że budynek rekreacyjny jest wykorzystywany do świadczenia usług najmu. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił funkcję, jaką pełni budynek rekreacyjny, a więc nie sposób zgodzić się z zarzutem, że biegły nie wziął pod uwagę stanu nieruchomości, dostępnych danych o cenach czy sposobu faktycznego wykorzystywania.

Mając na uwadze powyższe wskazano, że zarówno z operatu szacunkowego jak i z pisma biegłej z 17 lipca 2025 r. wynika w jaki sposób przy dokonywaniu wyceny biegła dobrała nieruchomości porównawcze, w tym jakie cechy wzięła do porównania i w jaki sposób ceny zostały skorygowane. Operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami biegłej jest spójny, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności.

W ocenie organu, brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości przedmiotowego operatu szacunkowego, a co za tym idzie zlecenia wykonania ponownej wyceny innemu biegłemu, w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu, a skarżący nie przedstawił przeciwdowodu, mogącego poddać w wątpliwość ustalenia poczynione przez biegłego.

Podsumowując stwierdzono, że Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku prawidłowo uznał wniesione pismem z 8 lipca 2025 r. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], położonej w G., za niezasadne.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie następujących przepisów prawa:

1. przepisów prawa procesowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

I. art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80, art. 136 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz brak wnikliwego rozpoznania zarzutów zażalenia, w tym brak krytycznej weryfikacji spójności i poprawności metodologicznej operatu szacunkowego oraz nieprzeprowadzenie niezbędnych czynności uzupełniających (w tym dowodowych) przez organ drugiej instancji, co skutkowało przyjęciem, że operat i jego wnioski są prawidłowe, a w konsekwencji dokonaniem wybiórczej i dowolnej oceny dowodów oraz błędnym ustaleniem wartości nieruchomości;

II. art. 136 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaniechanie przez organ skierowania wniosku do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 9 czerwca 2025 r., pomimo zgłoszonych przez skarżącego licznych i skonkretyzowanych zastrzeżeń ujawniających istotne wątpliwości wymagające wiadomości specjalnych, co - przy obowiązku organu odwoławczego przeprowadzenia niezbędnego uzupełniającego postępowania wyjaśniającego - czyniło zasięgnięcie takiej oceny niezbędnym środkiem dowodowym;

III. art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 110r §1 pkt 9 u.p.e.a. oraz art. 4 pkt 16 oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez bezpodstawne przyjęcie, iż złożony do Urzędu Miasta Gdańska wniosek o wydanie zaświadczenia o zgodności zamierzonej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowi okoliczności istotnych dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości, podczas gdy przedłożone przez stronę dokumenty i rozpoczęte procedury administracyjne realnie wpływały na postrzeganą wartość nieruchomości na rynku, tj. wydzielenie odrębnych lokali w budynku pawilonu rekreacyjnego i założenia dla nich oddzielnych ksiąg wieczystych, a ich pominięcie prowadzi do sprzedaży egzekucyjnej po cenie nieadekwatnej i sprzecznej z interesem publicznym i prywatnym;

IV. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez bezkrytyczne uznanie operatu szacunkowego za wystarczający i rozstrzygający dowód oraz zaniechanie jego rzetelnej weryfikacji pod kątem spójności, poprawności metodologicznej i zgodności z przepisami oraz standardami wyceny, w szczególności w zakresie doboru uzasadnienia współczynników korygujących oraz identyfikacji cech rynkowych takich jak "standard wykończenia" pawilonu rekreacyjnego, "parametry użytkowe działki" i "sąsiedztwo", mimo ujawnionych w treści operatu i okolicznościach sprawy wewnętrznych sprzeczności,

2. przepisów prawa materialnego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

I. art. 110r § 2 u.p.e.a. w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że wystarczające jest odnotowanie w protokole opisu i oszacowania istnienia ostrzeżenia o niezgodności KW z rzeczywistym stanem prawnym, podczas gdy przepis art. 110r § 2 u.p.e.a. dotyczy jedynie przesłanek formalnych, a to organ ma obowiązek wnikliwej weryfikacji i wyjaśnienia stanu prawnego nieruchomości pod kątem możliwości skutecznej sprzedaży w drodze egzekucji administracyjnej i podjęcia niezbędnych czynności dowodowych;

II. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18t u.p.e.a. oraz art. 4 pkt 16, art. 151 § 1 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie wyceny na błędnej interpretacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przyjęcie, że nieruchomość nie może pełnić funkcji komercyjnych zbliżonych do usług zakwaterowania, co posłużyło do wyeliminowania z analizy rynkowej segmentu transakcji odzwierciedlających realny, legalny i wykorzystywany potencjał dochodowy pawilonu rekreacyjnego w zakresie najmu; organ w zaskarżonym postanowieniu uznał, iż ww. okoliczności wzięto pod uwagę, podczas gdy poprzestano wyłącznie na zestawieniu "gruntów zabudowanych budynkami o porównywalnym charakterze" rozumianym formalno-konstrukcyjnie, z pominięciem kluczowej cechy rynkowej jaką jest funkcja dochodowa i lokalizacja śródmiejska, a także zaniechanie weryfikacji rynkowych stawek najmu, obłożenia lub porównań do obiektów usługowo-rekreacyjnych/zakwaterowania okresowego, oraz bezpodstawne utożsamienie ewentualnego zakazu "funkcji hotelowej" w [...] z brakiem dopuszczalności świadczenia usług najmu/zakwaterowania okresowego, mimo że z operatu i protokołu opisu wynika faktyczne świadczenie usług najmu.

Na tej podstawie wniesiono o:

1. uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu pierwszej instancji,

2. zasądzenie od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku na rzecz skarżącego kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych,

3. wstrzymanie wykonania zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu pierwszej instancji na podstawie art. 61 § 3 p.p.s.a., ponieważ zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków poprzez egzekucyjną sprzedaż nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.) - dalej powoływanej jako "p.p.s.a.", uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1), a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu (pkt 2) lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa (pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a..

Sąd administracyjny nie rozstrzyga sprawy merytorycznie, lecz ocenia zgodność rozstrzygnięć podejmowanych przez organy administracji publicznej z przepisami prawa, to jest, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy albo naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związanymi zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ocenie Sądu, skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przede wszystkim Sąd podziela ocenę, że w zaskarżonym postanowieniu stwierdzono, że protokół z opisu i oszacowania nieruchomości położonej w G., sporządzony 24 czerwca 2025 r. zawiera elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a., tj.:

1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej (własność nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę nr [...], obszaru 0,0928 ha, położonej [...], kw [...]),

2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem (nieruchomość zabudowana jest jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni łącznie z piwnicą 310,0 m2 i pawilonem rekreacyjnym o powierzchni 130,5 m2 wraz z urządzeniami umożliwiającymi korzystanie zgodnie z przeznaczeniem, na które składają się przyłącza, ogrodzenie, utwardzone podejścia i podjazdy, w protokole znajduje się szczegółowy opis i stan techniczny budynków),

3) stwierdzone prawa i obciążenia (w dziale II wpisany jest: A.L. ; w dziale III wpisane jest: ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polegającym na tym, że prawo własności nieruchomości - po zmarłej I.L. przysługuje spadkobiercom, nadto wpisy o egzekucji z nieruchomości prowadzonej na rzecz Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku, w dziale IV księgi wieczystej wpisane są: hipoteka umowna w kwocie 1.500.000,00 zł na rzecz B. S.A. M. w Ł., [...] Regon [...], przymusowa hipoteka w kwocie 1.349.471,71 zł na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku oraz trzy (3) wzmianki dotyczące wpisu hipotek przymusowych, przy czym na dzień niniejszego postanowienia pozostała tylko jedna wzmianka z 3 czerwca 2025 r. o wpisie hipoteki przymusowej, pozostałe zostały wykonane wpisami dwóch hipotek przymusowych na kwoty 405.365,82 i 286.858,80 zł na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku,

4) umowy ubezpieczenia (brak przedłożenia ubezpieczenia),

5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki (nieruchomość w posiadaniu właściciela),

6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego (na cele mieszkaniowe zobowiązanego i jego rodziny, a w części piwnicy jest prowadzona działalność usługowa - pralnia, z kolei budynek pawilonu rekreacyjnego przeznaczony jest do świadczenia usług najmu),

7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw (zgodnie z operatem szacunkowym sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K.G. z 9 czerwca 2025 roku wartość rynkową wycenianej nieruchomości kwotę 4.652.000,00 zł),

8) zgłoszone prawa do nieruchomości (brak),

9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości-brak.

Powyższe oznacza, że w niniejszej sprawie trafnie uznano, że protokół opisu i oszacowania wartości z 24 czerwca 2025 roku jest prawidłowy pod względem formalnym.

Sąd również uznał, że w sprawie nie wystąpiły nieprawidłowości w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 K.p.a., pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Organ w tej kwestii dokonując oceny prawidłowości operatu zastosował się prawidłowo do poglądów ugruntowanych w orzecznictwie dotyczącym charakteru dowodu z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa (por. wyrok WSA w Poznaniu z 24 stycznia 2020 r. sygn. akt I SA/Po 862/19, wyrok NSA z 18 lipca 2018 r. sygn. akt II FSK 1960/16).

Oceniając legalność zaskarżonego postanowienia przywołać także należy art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 344) oraz art. 159 ww. ustawy.

Na podstawie wyżej powołanego przepisu, 5 września 2023 r. wydano rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 1832). Zgodnie z § 79 ww. rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny;

4) podstawę prawną wyceny;

5) źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego;

6) daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;

7) opis stanu nieruchomości;

8) wskazanie przeznaczenia nieruchomości;

9) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

10) wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru;

11) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości;

12) podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Pamiętać także należy, że określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 79 ust. 2 ww. rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 79 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 79 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 81).

Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego z 9 czerwca 2025 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, co oznacza, że organ w tym zakresie, zdaniem Sądu dokonał właściwej jego oceny.

Jak wynika z akt sprawy w operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości zabudowanej nieruchomości - wartość rynkową zabudowanej nieruchomości stanowiącą działkę nr [...] obszaru 0,0928 ha, położoną w G., przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr kw [...], na kwotę 4.652.000,00 zł.

Z operatu wynika, że ustalając wartość ww. nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wybór zastosowanej metodologii, został uzasadniony charakterem nieruchomości, celem wyceny oraz dostępnością danych. Przy czym, powołując się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w operacie szacunkowym biegły wyjaśnił, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartości nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.

Jak wynika z przeprowadzonego postępowania, w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy na analizowanym obszarze tj. w G., w okresie od czerwca 2023 r., odnotował 27 transakcji rynkowych dotyczących nieruchomości podobnych, które zestawił w tabeli nr 5 umieszczonej w operacie. Transakcje uznane jako obiekty podobne zostały przeanalizowane pod kątem cech rynkowych różniących te nieruchomości. Następnie biegła nadała następujące cechy rynkowe tj. lokalizację, stan techniczny i estetyka budynku, standard wykończenia, parametry użytkowe działki i sąsiedztwo, przyporządkowując im wagi i gradację. Po czym dokonała szczegółowej oceny przedmiotu wyceny dzieląc na budynek mieszkalny i budynek pawilonu. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym dokonała również charakterystyki wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości o cenach skrajnych przedstawiając wyniki w tabeli nr 8. W wyniku określeniach wartości współczynników korygujących wynikających z ocen wycenianej nieruchomości ustalono łączną wartość współczynników dla poszczególnych cech dla domu - 0,9947 oraz dla pawilonu - 0,8623. Na tej podstawie, przyjmując cenę średnią za m2 z uwzględnieniem trendu w wysokości 11.051.92 zł/m2, biegła z uwagi na różnice w standardzie wykończenia, stanie technicznym i estetyce budynku mieszkalnego i pawilonu rekreacyjnego, określiła wartość jednostkową odrębnie dla tych budynków tj. dla domu w wysokości 10.993,34 zł i dla pawilonu w wysokości 9.530,07 zł. Następnie określiła wartość wycenianej nieruchomości jako iloczyn wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych na kwotę po zaokrągleniu 4.652.000,00 zł.

Mając to na uwadze Sąd uznał, że operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. To w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny-analizy poprawności wniosków w nim zawartych.

W tej sytuacji Sąd stwierdza, że zarzut naruszenia art. 7 k.p.a. w zw. z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie zasługuje na uwzględnienie. Organ egzekucyjny zgodnie z obowiązującym go przepisem art. 110r u.p.e.a. podał w protokole opisu i oszacowania o istniejącym wpisie w księdze wieczystej dotyczącym niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wbrew zarzutom skargi, organ zweryfikował i poczynił wyjaśnienia stanu prawnego odnośnie powyższego. W wyniku analizy wpisów w działach II i III księgi wieczystej nr [...] ustalono, że pierwotnie współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości byli małżonkowie I.L. i A.L. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W związku z przedłożonym postanowieniem o stwierdzeniu nabyciu spadku o sygn. XII Ns 937/10 z 16 grudnia 2010 r. l.L. została wykreślona jako współwłaścicielka, a A.L. został wpisany jako właściciel dziale II w całości, co również wiązało się z wykreśleniem wpisu o wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Powyższe ustalenia korespondują z wpisem dziale III informującym o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polegającym na tym, że prawo własności nieruchomości po zmarłej I.L. przysługuje spadkobiercom, który pojawił się przed wykreśleniem I.L. jako współwłaścicielki. Mając na uwadze możliwość ustalenia kolejności i treści wpisów w księdze wieczystej przez potencjalnego nabywcę oraz fakt, że istniejący wpis o niezgodności w dziale III nie wpłynął na oszacowanie nieruchomości, nie można było się zgodzić z argumentacją o niezbędności doprowadzenia do uzgodnienia treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym w niniejszej sprawie. W niniejszej sprawie podjęto bowiem, wszelkie niezbędne czynności do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.

Sąd nie podziela także zarzutu braku uwzględnienia przedłożonych przez Skarżącego w trakcie oględzin dokumentów związanych z podejmowanymi działaniami w celu podziału budynku pawilonu rekreacyjnego na kilka niezależnych apartamentów, wydzielenia lokali i założenia dla każdego z nich oddzielnej księgi wieczystej. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje operatu szacunkowego nieruchomości w stanie faktycznym i prawnym na dzień sporządzenia wyceny i nie obejmuje zmian, które mogą pojawić się w przyszłości. Na tej podstawie sporządzany jest protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który również nie obejmuje hipotetycznych zmian w przedmiocie. Przedłożony przez skarżącego ww. dokument w postaci złożonego wniosku do Urzędu Miasta Gdańska o wydanie zaświadczenia o zgodności zamierzonej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowi więc okoliczności istotnych dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Dlatego prawidłowo uznano, że przedłożony dokument nie ma wpływu na treść informacji zawartych w protokole, które obligatoryjnie winny się w nim znaleźć.

Sąd nie podziela także zarzutu zaniżenia wartości współczynników korygujących jak standard wykończenia dla pawilonu rekreacyjnego oraz parametrów użytkowych działki, co w ocenie skarżącego spowodowało zaniżenie wartości nieruchomości.

Przedstawione dane w tym zakresie, w operacie szacunkowym, są wynikiem procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc posiadania wiedzy specjalistycznej. Organ nie jest uprawniony do dokonywania rozważań odnoszących się do kwestii prawidłowości ustaleń dotyczących wag współczynników korygujących czy cech różnicujących wartość nieruchomości. Zagadnienia te, jako objęte wiedzą specjalistyczną nie mogą być kwestionowane. Biegła w piśmie z 17 lipca 2025 r. ustosunkowała się do zarzutów zaniżenia wartości współczynników korygujących dla poszczególnych cech nieruchomości. Wskazała m.in., że wobec istniejących różnic pomiędzy budynkiem mieszkalnym, a budynkiem rekreacyjnym m.in. w zakresie materiałów wykończeniowych, nie można było przyjąć, że istnieje podobieństwo standardu wykończenia. Również zarzut odwołujący się do charakteru budynku jako "inwestycyjny, a nie mieszkalny" pozostaje bez związku z oceną standardu wykończenia, gdyż wykorzystane do wykończenia materiały i sposób wykonania prac wykończeniowych wpływają na ocenę cechy "standard wykończenia", a nie charakter budynku. Co do zarzutu zaniżenia współczynnika w zakresie parametrów użytkowych działki biegła wskazała, że na stronie 17 operatu dokonano analizy rynku a nie opisu przedmiotu wyceny. W zakresie natomiast sąsiedztwa biegła wskazała, że ustalony wskaźnik "niekorzystny" wynika z faktu, że wyceniana nieruchomość bezpośrednio graniczy z pasem drogowym [...] - głównej arterii komunikacyjnej tej części miasta, z torowiskiem tramwajowym. Po analizie zarzutów do operatu szacunkowego i wyjaśnień biegłej stwierdzono, że operat jest spójny i logiczny, a także że nie zawiera błędów, które dyskwalifikowałyby jego walory dowodowe, a Sąd ocenę tą podziela.

Co do kolejnego zarzutu skargi przypomnieć należy, że na przedmiotowej nieruchomości znajduje się zarówno jednorodzinny budynek mieszkalny i pawilon rekreacyjny. Fakt posiadania przez pawilon rekreacyjny legalnego i możliwego do wykorzystania potencjału komercyjnego w zakresie najmu został uwzględniony przez biegłą, co wynika wprost z operatu szacunkowego. W dokumencie tym wskazano, że budynek rekreacyjny jest wykorzystywany do świadczenia usług najmu. Przyjęte w operacie ceny transakcyjne obejmują wyłącznie nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami o porównywalnym charakterze, co pozwoliło na zastosowanie metody korygowania ceny średniej zgodnie z obowiązującymi przepisami. Rzeczoznawca majątkowy zatem uwzględnił funkcję jaką pełni budynek rekreacyjny, a więc wziął pod uwagę stan nieruchomości, dostępne dane o cenach czy sposób faktycznego wykorzystywania. Odnosząc się z kolei do zarzutu braku analizy cen nieruchomości o charakterze komercyjnym, czyli pełniących funkcje hotelowe, biegła wyjaśniła, że nieruchomość będąca przedmiotem wyceny nie pełni i nie może pełnić takiej funkcji wobec zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zawartych w uchwale nr X/200/07 Rady Miasta Gdańska. Rzeczoznawca majątkowy wskazała nadto, że uwzględnienie w operacie szacunkowym obiektów hotelarskich stanowiłoby błąd metodologiczny dyskwalifikujący operat szacunkowy. Również porównywanie jednostkowej ceny lokalu do ceny metra kwadratowego powierzchni pawilonu rekreacyjnego na działce zabudowanej jest metodologicznie nieuzasadnione i narusza zasadę porównywalności nieruchomości. W ocenie Sądu, powyższe wyjaśnienia są wystarczające by przyjąć, że organ nie miał podstaw do kwestionowania doboru nieruchomości podobnych czy też wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości. Z operatu szacunkowego wynika, że biegła uwzględniła wszystkie przesłanki wymienione w przepisie art. 154 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Reasumując, zarówno z operatu szacunkowego jak i pisma z 17 lipca 2025 r. wynika w jaki sposób przy dokonywaniu wyceny biegła dobrała nieruchomości porównawcze, w tym jakie cechy wzięła do porównania i w jaki sposób ceny zostały skorygowane. Operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami biegłej jest spójny, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Wybór przez rzeczoznawcę metody i techniki określenia wartości nieruchomości mieści się wyłącznie w kompetencjach biegłego, jako podmiotu dysponującego specjalistyczną wiedzą i doświadczeniem zawodowym. Również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Sprawia to, że w ocenie Sądu brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości przedmiotowego operatu szacunkowego, a co za tym idzie zlecenia wykonania ponownej wyceny innemu biegłemu, w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu, a skarżący nie przedstawił przeciwdowodu, mogącego poddać w wątpliwość ustalenia poczynione przez biegłego.

Mając na uwadze powyższe, za niezasadne zdaniem Sądu należy uznać zarzuty naruszenia art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80, art. 136 § 1 k.p.a. W sprawie zebrano wyczerpujący materiał dowodowy i wnikliwie rozpatrzono wszystkie zarzuty podniesione w sprawie.

Mając to na uwadze skarga została oddalona (art. 151 p.p.s.a.).