Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków wg stanu na 2019 r. przedmiotowa nieruchomość składała się z działek: nr [...] o powierzchni 1015 m2, nr [...] o powierzchni 324 m2, nr [...] o powierzchni 323 m2, nr [...] o powierzchni 257 m2, nr [...] o powierzchni 352 m2, nr [...] o powierzchni 828 m2, nr [...] o powierzchni 899 m2, nr [...] o powierzchni 4465 m2.
Podatnik złożył druk informacji w sprawie podatku od nieruchomości IN-1 w dniu 15 lipca 2016 r., w którym nie ujawnił wszystkich danych niezbędnych do ustalenia wysokości zobowiązania podatkowego. Jako przedmiot opodatkowania wykazano: grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej o powierzchni 10092 m2, grunty pozostałe o powierzchni 620 m2, budynki mieszkalne o powierzchni 973 m2 oraz budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej o powierzchni 1566 m2. W kolejnych latach podatnik nie składał informacji w sprawie podatku od nieruchomości. Niezabudowane działki nr [...], nr [...] i nr [...] położone przy ul. [...] w S. o łącznej powierzchni 1662 m2 oraz działka nr [...] stanowią własność podatnika. Działki nr [...], nr [...], nr [...] oraz nr [...] o łącznej powierzchni 2336 m2 znajdują się w posiadaniu samoistnym podatnika. Zgodnie z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków na działkach nr [...] oraz nr [...] usytuowane są dwa budynki: budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 209 m2 (1 kondygnacja nadziemna, 1 kondygnacja podziemna) oraz pozostały budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 510 m2 (1 kondygnacja podziemna, 4 kondygnacje nadziemne).
Następnie Kolegium wskazało, że w ramach prowadzonego postępowania organ pierwszej instancji przeprowadził trzykrotnie oględziny nieruchomości, tj. w dniach: 18 września 2015 r., 6 lipca 2016 r. oraz 5 kwietnia 2019 r. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, iż budynek określony w ewidencji gruntów i budynków jako inny niemieszkalny objęty jest umową dzierżawy ze spółką, a oględziny wykazały, że jest on zajęty w części parterowej na restaurację Z, a w wyniku pomiarów stwierdzono, iż jej powierzchnia użytkowa wynosi 201,65 m2. W piwnicy tego budynku znajduje się Bar M a jego powierzchnia użytkowa wynosi 168,44 m2. W budynku handlowo-usługowym mieści się Zajazd I który posiada cztery kondygnacje nadziemne i jedną podziemną. Część Zajazdu wynajęta jest innym podmiotom na cele działalności gospodarczej, zaś pozostała część pokoi w Zajeździe - wg oświadczenia podatnika złożonego do protokołu z oględzin przeprowadzonych w dniu 18 września 2015 r. -wynajmowana jest na cele mieszkalne lub jest pusta (aktualnie nie wynajęta).
Następnie organ odwoławczy zwrócił uwagę na wiążący charakter danych, zawartych w ewidencji gruntów i budynków, które nie mogą być korygowane w ramach postępowania podatkowego. Jednocześnie Kolegium stwierdziło, że w aktach sprawy znajdują się wypisy z ewidencji gruntów i budynków, których treść została uwzględniona przez organ pierwszej instancji przy ustalaniu wymiaru podatku od nieruchomości na 2019 r.
Organ odwoławczy wskazywał, iż pokoje wynajmowane przez podatnika - zgodnie z jego oświadczeniem - na cele mieszkalne nie spełniają definicji określonej w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048, dalej: u.w.l.). Fakt ten potwierdziły przeprowadzone oględziny, z których wynika, że wszystkie pokoje w Zajeździe I są jednakowe a w ich skład wchodzi przedpokój, łazienka i pomieszczenie wyposażone w łóżka, szafki i fotele, przy czym ww. pokoje nie posiadają kuchni. Kolegium nawiązało do wykonanej w toku postępowania kopii wniosku dotyczącego standaryzacji (przebudowy) części pokoi hotelowych ww. Zajazdu, stwierdzając, że budynek, w którym mieści się Zajazd nie jest budynkiem mieszkalnym i nie może znaleźć do niego zastosowania art. 5 ust. 1 pkt 2a u.p.o.l. przewidujący stawkę podatku przewidzianą dla budynków mieszkalnych.
Następnie organ odwoławczy odniósł się do twierdzenia podatnika wyrażonego w odwołaniu, zgodnie z którym nieaktualny jest ustalony przez Prezydenta stan faktyczny, jakoby część pomieszczeń była wynajmowana na cele mieszkalne. Organ drugiej instancji stwierdził, że sama okoliczność, iż część pomieszczeń w badanym roku podatkowym była (bądź też nie) wynajmowana na cele mieszkalne, nie mogła wpłynąć na zastosowaną stawkę podatkową. Mając bowiem na względzie, iż budynek położony przy ul. [...] [...] nie jest oraz w 2019 r. nie był budynkiem mieszkalnym, nie można uznać ww. pomieszczeń za lokale mieszkalne. Ponieważ brak jest ich związku z działalnością gospodarczą, organ pierwszej instancji słusznie uznał za właściwe zastosowanie stawek określonych w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e u.p.o.l. dla budynków (lub ich części) pozostałych, w tych zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.
Kolegium zwróciło uwagę, iż przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości będzie traktowany jako związany (zajęty) na prowadzenie działalności gospodarczej również, jeżeli właściciel sam nieprowadzący działalności gospodarczej oddał ten przedmiot w posiadanie innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Jeżeli właściciel nieruchomości oddał ją w całości lub w części w najem innemu podmiotowi, który prowadzi z jej wykorzystaniem działalność gospodarczą, to taka nieruchomość lub jej część musi zostać opodatkowana stawką najwyższą. Taka sytuacja zachodzi w rozpoznawanej sprawie, gdyż podatnik zawarł ze spółką umowę dzierżawy z dnia 2 stycznia 2015 r. (zmienioną aneksem z dnia 5 stycznia 2015 r.). Na podstawie tejże umowy część nieruchomości została oddana w użytkowanie spółce – przedsiębiorcy (którego działalność koncentruje się na branży nieruchomości), zatem powierzchnia tej części prawidłowo została opodatkowana wg stawek maksymalnych.
Kolegium przypomniało, iż ww. spółka zajmuje się kompleksowym najmem powierzchni biurowych, przemysłowych i magazynowych, a także mieszkań pracowniczych, garaży i pomieszczeń gospodarczych. Dysponuje również kilkoma działkami inwestycyjnymi przeznaczonymi pod dzierżawę i bazą noclegową, na którą składa się Zajazd I zlokalizowany w sąsiedztwie głównej siedziby firmy w S.. Będące przedmiotem opodatkowania grunty wraz z posadowionymi na nich budynkami zostały oddane w posiadanie spółce, a z zawartej pomiędzy podatnikiem a spółką umowy dzierżawy wynika, że tylko część lokali w Zajeździe pozostawiona została do dyspozycji podatnika.
Następnie Kolegium odniosło się do argumentu podatnika, zgodnie z którym nie można uznać dokonanych oględzin za miarodajne w dniu wydania decyzji, bowiem przez lata 2019-2020 pomieszczenia przeznaczone na działalność gastronomiczną: Bar M oraz Restaurację Z miały nie być na ten cel wykorzystywane. Organ odwoławczy zaakcentował, że nawet gdyby uznać, iż pomieszczenia przeznaczone na działalność gastronomiczną nie były wykorzystywane w danym roku podatkowym, to bezsprzecznie znajdowały się w posiadaniu spółki. Ponadto ww. bar oraz restauracja funkcjonują obecnie, a więc nawet czasowe ewentualne niewykorzystywanie nieruchomości do działalności gospodarczej nie mogło spowodować zmiany stawki podatkowej.
Kolegium nie zgodziło się również z zarzutem błędnego uznania za stronę postępowania podatnika, podczas gdy w jego ocenie taki status winna mieć spółka. Organ odwoławczy wskazał, że działki nr [...], nr [...] i nr [...] obręb [...] położone przy ul. [...] w S. o łącznej powierzchni 1662 m2 oraz działka nr [...], stanowią własność podatnika. Natomiast działki nr [...], nr [...], nr [...] oraz nr [...] o łącznej powierzchni 2336 m2 znajdują się w posiadaniu samoistnym podatnika. Spółce będącej dzierżawcą przedmiotowej nieruchomości nie przysługuje status podatnika podatku od nieruchomości, gdyż na mocy zawartej umowy dzierżawy jest ona posiadaczem zależnym nieruchomości. Kolegium podkreśliło, że kwestia ta została ponadto przesądzona w wyrokach WSA w Gliwicach z dnia 1 września 2022 r., sygn. akt I SA/Gl 893/21, z dnia 10 października 2023 r., I SA/GI 321/22, a także z dnia 11 marca 2024 r. I SA/Gl 593/23, oddalających skargi podatnika oparte o zarzuty i argumentację będącą odpowiednikiem treści odwołania złożonego w niniejszej sprawie.
Z kolei, jak wskazał organ odwoławczy, działka o nr [...] według stanu na 2019 r. zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 632 m2 (1 kondygnacja nadziemna), budynkiem biurowym o powierzchni zabudowy 182 m2 (1 kondygnacja nadziemna) oraz budynkiem transportu i łączności o powierzchni zabudowy 103 m2 (1 kondygnacja nadziemna). Oględziny nieruchomości, położonej w S. przy ul. [...] (działka nr [...]) przeprowadzone dwukrotnie w 2017 r. wykazały, iż budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 632 m2 zgodnie z oświadczeniem podatnika został wynajęty spółce, która z kolei wynajmuje część pomieszczeń innym podmiotom, a łączna powierzchnia użytkowa tego budynku wynosi 572,44 m2. Natomiast budynek o powierzchni zabudowy 182 m2 jest oddzielony od pozostałej części działki murem. Podatnik oświadczył, iż budynek ten przeznaczony jest na cele mieszkalne, a jego powierzchnia użytkowa wynosi 163,43 m2. Trzeci budynek o powierzchni zabudowy 103 m2 stanowi przedmiot umowy najmu ze spółką, z której wynika jego powierzchnia użytkowa potwierdzona w trakcie oględzin poprzez pomiary jego powierzchni, tj. 93 m2. Kolegium zauważyło, podobnie jak organ pierwszej instancji, że powierzchnia gruntu pod budynkiem mieszkalnym zgodnie z pomiarami dokonanymi na Ortofotomapie wynosi 620 m2, a grunt ten powinien podlegać opodatkowaniu stawką właściwą dla gruntów pozostałych.
Następnie organ drugiej instancji zwrócił uwagę, że działka o nr [...] obręb [...] jest częściowo zajęta pod pas drogowy drogi publicznej, z czego powierzchnia działki zajętej pod pas drogowy wynosi 54,5 m2 (w tym 8 m2 powierzchni wiaty przystankowej). Pod pas drogi publicznej zajęta jest również część działki o nr [...] obręb [...], tj. 101,7 m2 (z czego jezdnia 53 m2 oraz chodnik 48,7 m2), a także część działki nr [...] obręb [...], tj. 194 m2. Natomiast działki o nr [...] oraz [...] obręb [...] oznaczone są w ewidencji gruntów i budynków symbolem Bi (inne tereny zabudowane) i nie są zajęte pod pas drogowy drogi publicznej. Kolegium zaznaczyło, że grunty zajęte pod pas drogowy drogi publicznej nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Końcowo Kolegium zaakcentowało, że podatek od nieruchomości ma charakter majątkowy, a jego pobór jest uzależniony od faktu posiadania nieruchomości. Obowiązek podatkowy w tym podatku powstaje bez względu na sposób, w jaki jest ona wykorzystywana i bez względu na sytuację materialną podatnika. Jednocześnie organ odwoławczy zaznaczył, iż decyzja organu pierwszej instancji posiada rozbudowane i szczegółowe uzasadnienie faktyczne i prawne. Organ pierwszej instancji opisał w nim przebieg postępowania, przytoczył treść pism złożonych w sprawie, zacytował i dokonał wykładni zastosowanych przepisów prawa oraz prawidłowo dokonał oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego. Tym samym, rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji uznane zostało za prawidłowe.
3. Postępowanie przed Sądem pierwszej instancji.
3.1. Na powyższą decyzję organu odwoławczego z dnia 9 grudnia 2024 r. skarżący, działając bez pełnomocnika, wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, zaskarżając decyzję w całości.
Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił naruszenie:
- art. 233 § 1 O.p. poprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do utrzymania decyzji pierwszoinstancyjnej, pomimo istnienia przesłanek do uchylenia decyzji;
- art. 122 O.p. poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych działań w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego a w szczególności niezebranie aktualnego na dzień ustalania obowiązku podatkowego materiału dowodowego pozwalającego na rozstrzygnięcie sprawy, co skutkowało błędnym ustaleniem wymiaru podatku poprzez jego zawyżenie;
- art. 122 w zw. z art. 180, art. 181 oraz art. 121 § 1 O.p. oraz art. 124 O.p. poprzez wybiórczą i tendencyjną ocenę materiału dowodowego, co doprowadziło do naruszenia obowiązującej organ zasady prawdy obiektywnej, zasady zaufania do organów podatkowych oraz zasady przekonywania, co skutkowało błędnym ustaleniem wymiaru podatku poprzez jego zawyżenie;
- art. 210 § 4 O.p. poprzez brak pełnego wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji oraz uzasadnienia stanu faktycznego, które miały wpływ na wynik sprawy, a w szczególności wobec pominięcia istotnej okoliczności, że to nie skarżący lecz spółka złożyła deklarację na podatek od nieruchomości, co spowodowało błędne ustalenie wymiaru podatku poprzez jego zawyżenie w miejsce zastosowania zwolnienia podatkowego dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą na mocy uchwały rady miasta w związku z wystąpieniem pandemii COVID-19;
- art. 122 O.p. w zw. z art. 180 O.p. oraz art. 181 i nast. O.p. w zw. z art. 21 § 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1151, dalej: u.p.g.k.) poprzez jego błędną wykładnię i zastosowanie prowadzące do przyjęcia, iż stan ujawniony w toku oględzin przeprowadzonych w 2015 r. i w 2016 r. jest stały i pozwala na bezkrytyczne przyjęcie danych ujawnionych w rejestrach do obliczenia podatku od nieruchomości, podczas gdy protokoły oględzin nie zawierały danych co do powierzchni wyłączonych z opodatkowania z uwagi na jej rodzaj lub wysokość a także faktyczne przeznaczenie i wykorzystywanie, co skutkowało błędnym ustaleniem wymiaru podatku;
- art. 122 O.p. w zw. z art. 180 O.p. oraz art. 181 i nast. O.p. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 2a i art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. poprzez ich niezastosowanie, co doprowadziło do utrzymania w mocy wadliwego rozstrzygnięcia, zgodnie z którym powierzchnia nieruchomości przeznaczona na cele mieszkalne została opodatkowana według stawki przewidzianej dla budynków przeznaczonych na cele prowadzenia działalności gospodarczej, pomimo odmiennego stanu rzeczywistego i faktycznego wykorzystywania powierzchni jako lokale mieszkalne;
- art. 3 ust. 4 u.p.o.l. poprzez jego niezastosowanie prowadzące do uznania, iż stroną w sprawie jest wyłącznie skarżący, podczas gdy jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania a obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach;
- art. 6 ust. 9 u.p.o.l. poprzez jego niezastosowanie prowadzące do uznania, iż stroną jest skarżący, podczas gdy za podatnika powinna zostać uznana spółka, co oznacza konieczność zastosowania procedury opodatkowania, w której podatnikiem są osoby prawne, spółki i inne jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.
Skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.
W uzasadnieniu skargi skarżący stwierdził, że organy podatkowe nie zapewniły stronom udziału w postępowaniu w równym stopniu i w takim samym zakresie. Organ pierwszej instancji niekonsekwentnie uznał za zobowiązanego najpierw skarżącego, następnie zaś spółkę, która to złożyła deklarację podatkową. Z niezrozumiałych powodów, decyzja Prezydenta została ostatecznie wydana wobec skarżącego, pomimo iż deklarację złożyła osoba prawna.
Następnie skarżący wyraził niezrozumienie, iż Kolegium wskazując, że druk informacji IN-1 skarżący złożył w 2016 r. jednocześnie zarzuciło mu, jakoby informacja ta nie zawierała wszystkich danych niezbędnych do ustalenia zobowiązania podatkowego za rok 2019. Powyższe założenie organ oparł bowiem o stan z ewidencji gruntów i budynków jaki zaistniał kilka lat po złożeniu przez podatnika ww. informacji. Ponadto, w ocenie skarżącego w aktach sprawy nie znajdują się żadne dokumenty, które wskazywałyby na zmianę lub utratę praw, a wręcz przeciwnie – wynika z nich, że to spółka była samoistnym posiadaczem nieruchomości, zobowiązanym do zapłaty podatku.
Ponadto skarżący zarzucił, że w postępowaniu odwoławczym organ drugiej instancji pobieżnie przeprowadził czynności zmierzające do ustalenia stanu faktycznego. Ustalenia swoje organ oparł o oględziny przeprowadzone we wrześniu 2015 r. oraz w lipcu 2016 r. (przez organ pierwszej instancji), a więc przed wszczęciem postępowania w niniejszej sprawie. Dowody te zostały zatem przeprowadzone nie na potrzeby niniejszego postępowania, lecz dotyczyły stanu sprzed okresu, za który naliczono sporny podatek. Skarżący zaznaczył, że pomieszczenia zajęte przez Bar M oraz Restaurację Z w latach 2019-2020 nie były wykorzystywane i stały puste.
Dalej skarżący wyraził pogląd, iż źródło informacji dla organu podatkowego stanowi ewidencja gruntów i budynków, co wynika z art. 21 § 1 u.p.g.k. Jednakże, pomimo iż zapisy ewidencji są wiążące dla organu podatkowego, nie zwalnia go to z obowiązku ustalenia rzeczywistego stanu danej nieruchomości na potrzeby jej opodatkowania. Dlatego też protokoły oraz dane z ewidencji, na które powołał się organ odwoławczy, nawet jeżeli mogą stanowić dowód w niniejszym postępowaniu, to powinny zostać poddane przez ten organ wszechstronnej ocenie, czego jednak nie uczyniono. W rozpatrywanej sprawie bezkrytyczne uznanie ich treści za wiążącą prowadzi do nieprawidłowego naliczenia powierzchni użytkowej nieruchomości. Do błędnego naliczenia powierzchni doszło nie tylko z powodu nieuwzględnienia faktycznego przeznaczenia poszczególnych lokali, ale również poprzez brak zastosowania odpowiednich norm, w tym PN-ISO 9836:1997 (obowiązującego w Polsce dokumentu do pomiarów powierzchni oraz kubatur). Zgodnie z tą normą, do powierzchni użytkowej nie wchodzą powierzchnie techniczne, takie jak kotłownia, hydrofornia czy rozdzielnia elektryczna. Do powierzchni opodatkowanych nie wchodzą też powierzchnie ruchu, jak klatki schodowe, wewnętrzne rampy, czy korytarze. Skarżący zaznaczył, że biorąc powyższe pod uwagę, powierzchnie użytkowe poszczególnych kondygnacji powinny być zmniejszone o powierzchnie usługowe, które nie służą do prowadzenia działalności gospodarczej, a są niezbędne do funkcjonowania budynku, oraz o powierzchnie lokali przeznaczonych na cele mieszkalne. Istotną okolicznością jest ponadto wysokość kondygnacji, która powinna być mierzona od najniższego punktu instalacji stanowiącej element konstrukcyjny budynku. Powierzchnia o wysokości poniżej 2,20 m podlegać winna przy tym wyłączeniu z opodatkowania.
Następnie skarżący zarzucił organowi pierwszej instancji "brak rozeznania" w odróżnieniu jego osoby od samej spółki. Stwierdził, że z jednej strony organ pierwszej instancji przyznawał, iż pomieszczenia Zajazdu oraz nieruchomości sąsiednie pozostają w dyspozycji spółki, a z drugiej organ ten podnosił, że to skarżący posiada status podatnika, bowiem pozostaje on jedynym akcjonariuszem spółki a jego działalność "przenika się z działalnością gospodarczą prowadzoną przez spółkę". Skarżący podkreślił, że traktowanie go jako podatnika w sytuacji, w której część nieruchomości znajduje się w posiadaniu samoistnym spółki, jest krzywdzące.
W dalszej części uzasadnienia skargi skarżący zarzucił organowi, że w toku oględzin Prezydent stwierdził, iż powierzchnia jednego z budynków jest mniejsza, co jednak zostało przez ten organ pominięte przy ustalaniu podstawy opodatkowania.
Końcowo skarżący stwierdził, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów , to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Treść wydanej decyzji nie czyni zadość tejże zasadzie. Nadto, dla potrzeb opodatkowania podatkiem od nieruchomości, za podatnika winna zostać uznana spółka w części, w jakiej zajmuje grunty objęte decyzją.
3.2. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasową argumentację. Wniósł ponadto o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.
3.3. Na rozprawie w dniu 6 października 2025 r. skarżący wnosił i wywodził jak w skardze. Wniósł ponadto o zawieszenie postępowania z uwagi na fakt, iż spółka (w której pozostaje prezesem zarządu) złożyła do sądu powszechnego wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości (od roku 2015), opodatkowanych w niniejszej sprawie. Zaznaczył ponadto, iż osobiście nie prowadził nigdy na spornym gruncie działalności gospodarczej, bo działalność tę prowadziła spółka. Dodał, iż ww. spółka nie była dzierżawcą, gdyż nie płaciła czynszu. Stwierdził, iż uznanie, że spółka nabyła nieruchomości przez zasiedzenie będzie mieć istotne znaczenie dla sprawy, gdyż prowadzić będzie do zwolnienia skarżącego z podatku.
Na ww. rozprawie Sąd postanowił oddalić wniosek skarżącego o zawieszenie postępowania.
4. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:
4.1. Skarga okazała się niezasadna.
4.2. Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także stosują środki określone w ustawie. Sąd administracyjny, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a.
4.3. Spór w sprawie dotyczy zasadności zastosowania stawki podatku od nieruchomości przewidzianej dla przedmiotów opodatkowania związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w odniesieniu do całości gruntów oraz jednej z kondygnacji budynku posadowionego na nieruchomości, a także w odniesieniu do lokali o łącznej powierzchni 239,95 m2 nie mogła zostać opodatkowana stawką dla powierzchni mieszkalnych za 2019 r.
Rozważając sporne zagadnienie przypomnieć na wstępie należy, że w analogicznej sprawie Skarżącego zapadły wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach w sprawach I SA/Gl 893/21 I SA/Gl 321/22, I SA/Gl 646/24 oraz I SA/Gl 593/23, od którego skarga kasacyjna wniesiona przez Skarżącego została oddalona wyrokiem z 14 października 2025 r. III FSK 840/24. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę zaprezentowane w tych orzeczeniach poglądy podziela, dlatego częściowo posłuży się argumentami tam podniesionymi.
4.4. Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu błędnego uznania za stronę postępowania podatnika, podczas gdy w jego ocenie taki status winna mieć spółka, wskazać należy, iż Sąd nie podziela tego poglądu. Nie doszło bowiem do naruszenia art. 3 ust. 4 u.p.o.l. poprzez jego niezastosowanie w sprawie, prowadzące do uznania, iż stroną w sprawie jest wyłącznie skarżący, podczas gdy jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.
Skarżący nie wykazał ponadto naruszenia art. 6 ust. 9 u.p.o.l. poprzez jego niezastosowanie prowadzące do uznania, iż stroną jest odwołujący, podczas gdy za podatnika winna być uznana spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (S.A.), co oznacza zasadność stosowania procedury opodatkowania wg zasad właściwych dla przypadków, w których podatnikiem są osoby prawne, spółki i inne jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.
W konsekwencji za trafne uznał Sąd stanowisko Kolegium, że działki nr [...], nr [...] i nr [...] obręb [...] położone przy ul. [...] w S. o łącznej powierzchni 1662 m2 oraz działka nr [...], stanowią własność podatnika. Natomiast działki nr [...], nr [...], nr [...] oraz nr [...] o łącznej powierzchni 2336 m2 znajdują się w posiadaniu samoistnym podatnika. Spółce będącej dzierżawcą przedmiotowej nieruchomości nie przysługuje status podatnika podatku od nieruchomości, gdyż na mocy zawartej umowy dzierżawy jest ona posiadaczem zależnym nieruchomości. Kwestia ta została ponadto przesądzona w wyrokach WSA w Gliwicach z dnia 1 września 2022 r., I SA/Gl 893/21, z dnia 10 października 2023 r., I SA/GI 321/22, a także z dnia 11 marca 2024 r. I SA/Gl 593/23, oddalających skargi podatnika oparte o zarzuty i argumentację będącą odpowiednikiem treści odwołania złożonego w niniejszej sprawie.
Dalej wskazać należy, że działka o nr [...] według stanu na 2019 r. zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 632 m2 (1 kondygnacja nadziemna), budynkiem biurowym o powierzchni zabudowy 182 m2 (1 kondygnacja nadziemna) oraz budynkiem transportu i łączności o powierzchni zabudowy 103 m2 (1 kondygnacja nadziemna). Oględziny nieruchomości, położonej w S. przy ul. [...] (działka nr [...]) przeprowadzone dwukrotnie w 2017 r. wykazały, iż budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 632 m2 zgodnie z oświadczeniem podatnika został wynajęty spółce, która z kolei wynajmuje część pomieszczeń innym podmiotom, a łączna powierzchnia użytkowa tego budynku wynosi 572,44 m2. Natomiast budynek o powierzchni zabudowy 182 m2 jest oddzielony od pozostałej części działki murem. Skarżący oświadczył, iż budynek ten przeznaczony jest na cele mieszkalne, a jego powierzchnia użytkowa wynosi 163,43 m2. Trzeci budynek o powierzchni zabudowy 103 m2 stanowi przedmiot umowy najmu ze spółką, z której wynika jego powierzchnia użytkowa potwierdzona w trakcie oględzin poprzez pomiary jego powierzchni, tj. 93 m2. Powierzchnia gruntu pod budynkiem mieszkalnym zgodnie z pomiarami dokonanymi na Ortofotomapie wynosi 620 m2, a grunt ten powinien podlegać opodatkowaniu stawką właściwą dla gruntów pozostałych.
4.5. W ocenie Sądu w odniesieniu do powierzchni gruntów przyjętych do opodatkowania organy zasadnie oparły się na danych z ewidencji gruntów, w tym działki nr [...]. Dane wykazane w ewidencji gruntów, z mocy art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zatem z powołanego przepisu wynika wprost, że podstawą wymiaru podatku są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.
W orzecznictwie sądów administracyjnych szeroko jest akceptowany pogląd o wiążącym charakterze ewidencji gruntów i budynków. Dane wynikające z ewidencji - w szczególności w przypadku wymiaru podatku od nieruchomości - mają dla organu podatkowego charakter wiążący i nie mogą być przezeń samodzielnie korygowane w ramach postępowania podatkowego, bez zmiany tych wpisów w ewidencji gruntów (por. uchwała 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2009 r. II FPS 1/09). Co prawda, od zasady tej istnieją wyjątki - wskazane w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 listopada 2013 r. II FPS 2/13 - jednakże okoliczności takie w rozpoznawanej sprawie nie wystąpiły.
Natomiast twierdzenia Skarżącego, o błędnych obmiarach nie są niczym poparte.
Co do opodatkowania najwyższą stawką podatkową przedmiotów opodatkowania związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, należy przywołać treść przepisu art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., zgodnie z którym grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a.
W myśl omawianego przepisu przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości będzie traktowany jako związany (zajęty) na prowadzenie działalności gospodarczej również, jeżeli właściciel sam nieprowadzący działalności gospodarczej, oddał ten przedmiot w posiadanie innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Jeżeli właściciel nieruchomości oddał ją w całości lub części w najem innemu podmiotowi, który prowadzi z jej wykorzystaniem działalność gospodarczą, to taka nieruchomość lub jej część musi zostać opodatkowana stawką najwyższą. Taka sytuacja zachodzi w rozpoznawanej sprawie, gdyż skarżący zawarł z PRM S S.A. w umowę dzierżawy z dnia 2 stycznia 2015 r. zmienioną aneksem z 5 stycznia 2015 r. Natomiast PRM S S.A. aktywnie prowadziła działalność gospodarczą z wykorzystaniem wydzierżawionej nieruchomości.
Pokoje 20-25 wyłączone z umowy dzierżawy z PRM S o łącznej powierzchni 239,95 m2 - to jak oświadczył skarżący pomieszczenia, które wynajmuje na cele mieszkaniowe osobom fizycznym i przedstawił kserokopie umów dzierżawy.
Z tych też względów zasadnie organ z łącznej powierzchni użytkowej budynków 2.157,17 m2 objętych stawką jak dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wyłączył powierzchnię 239,95 m2 lokali niemieszkalnych znajdujących się na III p. budynku "Zajazd I" i opodatkował stawką dla budynków pozostałych, w miejsce przewidzianej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wielkość powierzchni lokali III piętra objętych opodatkowaniem stawką dla budynków lub ich części pozostałych organ ustalił w oparciu o dane, co do powierzchni lokali, zebrane w ramach oględzin przeprowadzonych, w których szczegółowo podano także powierzchnię pokoi oznaczonych nr 30-38. Pokoje 36, 37, 38 zajęte przez A. G. prowadzącego działalność gospodarczą posiadały powierzchnię 113,36 m2.
Natomiast wskazana powierzchnia 239,95 m2 nie mogła zostać opodatkowana stawką dla powierzchni mieszkalnych, gdyż nie zostały zmienione dane w ewidencji gruntów i budynków – oznaczenie Bi. Ponadto zważywszy na twierdzenia skarżącego organy podatkowe ustaliły, że jak wnika z pisma Urzędu Miejskiego w S. Wydziału Administracji Architektoniczno-Budowlanej z dnia 29 czerwca 2015 r. nie odnaleziono żadnej dokumentacji dotyczącej zmiany funkcji użytkowej Zajazdu I.
Stanowisko takie potwierdza uchwała siedmiu sędziów NSA z dnia 21 października 2024 r. w sprawie III FPS 2/24, zgodnie z którą budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2024 r. poz. 1151 ze zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
W odniesieniu do zarzutu nieprawidłowego ustalenia powierzchni budynku, Sąd wskazuje, że w piśmie z dnia 22 lutego 2020 r., zatem złożonym do organu po przeprowadzeniu oględzin w dniu 19 czerwca 2019 r., skarżący podnosił, że łączna powierzchnia budynku handlowo-usługowego wynosi 1789,99 m2, natomiast organy wyliczyły powierzchnię 1787,99 m2, zatem o 2 m2 niższą od wskazywanej przez skarżącego.
4.6. Mając powyższe na uwadze Sąd nie podzielił zarzutów skargi naruszenia prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 O.p., w tym nakierowanych na nieprawidłowe ustalenie art. 122 O.p. poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych działań w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego a w szczególności niezebranie aktualnego na dzień ustalania obowiązku podatkowego materiału dowodowego pozwalającego na rozstrzygnięcie sprawy, co skutkowało błędnym ustaleniem wymiaru podatku poprzez jego zawyżenie. Sąd nie podzielił podniesionych w skardze zarzutów naruszenia art. 121 § 1 O.p., art. 122 O.p. art. 124 O.p., art. 180 O.p., art. 181 O.p., art. 187 § 1 O.p. w sposób wskazany w skardze. Zdaniem Sądu, w zakresie wystarczającym dla potrzeb prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie dowodowe. Postępowanie to doprowadziło do ustalenia wszystkich istotnych okoliczności faktycznych sprawy, znajdujących podstawę w zgromadzonym materiale dowodowym. Odnosząc się do zarzutów skarżącego, co do kompletności materiału dowodowego wskazać należy, że organ pierwszej instancji czterokrotnie (18 września 2015 r., 6 lipca 2016 r., 5 kwietnia 2019 r. i 19 czerwca 2019 r.) przeprowadził oględziny nieruchomości, w celu zbadania prawnopodatkowego stanu faktycznego. Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja posiada rozbudowane i szczegółowe uzasadnienie faktyczne i prawne, art. 210 § 4 O.p. Organ opisał w nim przebieg postępowania, przytoczył treść pism złożonych w sprawie, zacytował i dokonał wykładni przepisów prawa oraz prawidłowo dokonał oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego.
Nie doszło zatem naruszenia art. 233 § 1 O.p. zasadnie bowiem Kolegium utrzymało w mocy decyzję Prezydenta.
4.7. Mając powyższe na względzie, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.