Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.o.l., jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Jak wskazano w powyższym wyroku NSA, jeżeli rozpoczęto użytkowanie jedynie części budynku, obowiązek podatkowy dotyczy całego budynku, a nie tylko tej części, która faktycznie jest wykorzystywana. Jak wskazał NSA, zasada ta ma charakter ugruntowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. Świadczy o tym wyrok NSA z 23 listopada 2017 r., sygn. akt II FSK 2664/15, w którym stwierdzono, że rozpoczęcie użytkowania budynku jeszcze niewykończonego ostatecznie powoduje konieczność zapłacenia podatku od nieruchomości od początku następnego roku, ustalonego od całego budynku; obowiązek ten dotyczy również części, która nie została wykończona czy przekazana do użytkowania i która jest nieużytkowana. Z kolei w wyroku z 5 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 1039/15 NSA stwierdził, że zasada, iż rozpoczęcie użytkowania części budynku powoduje powstanie obowiązku podatkowego w stosunku do całego budynku, wynika wprost z reguły zawartej w art. 6 ust. 2 u.p.o.l. Ze względu na okoliczność, że przy budowie budynku obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje już w chwili określonej w art. 6 ust. 1 u.p.o.l., a więc między innymi z dniem rozpoczęcia jego użytkowania, nie jest on ograniczony jedynie do części faktycznie użytkowanej, lecz obowiązek ten odnosi się do całego budynku.
Tożsamy pogląd wyrażany jest także w literaturze. Tytułem przykładu wskazać można na stanowisko wyrażone przez Rafała Dowgiera oraz Leonarda Etela w komentarzu do art. 6 u.p.o.l. (Podatek od nieruchomości. Komentarz. WKP 2025, nb 4). Wynika z niego, że "jeżeli osoba fizyczna postawi na fundamencie jedynie cztery ściany i dach (bez okien, drzwi, schodów, instalacji itd.) i tam zamieszka, to na gruncie ustawy: 1) jest właścicielem budynku w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. oraz 2) jest podatnikiem podatku od nieruchomości od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym zaczęła użytkować taki budynek (zamieszkała w tych czterech ścianach). Nie ma znaczenia, z uwagi na obowiązek płacenia podatku, okoliczność, że w budynku trwają prace budowlane, że budynek nie został oddany do użytkowania, że nie ma tam warunków umożliwiających zamieszkiwanie, że w końcu mieszka ona w jednym pokoju w piwnicy, a pozostałe kondygnacje są niewykończone. Spełnione są dwa kryteria decydujące o powstaniu obowiązku podatkowego – istnieje budynek oraz rozpoczęto jego użytkowanie przed zakończeniem budowy. Po spełnieniu tych kryteriów przedmiotem podatku jest cały budynek (powierzchnia użytkowa wszystkich kondygnacji). Nie ma podstaw prawnych do dzielenia tak rozumianego budynku na część użytkowaną i część niewykorzystywaną. W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych nie ma ani słowa na temat części użytkowanych i nieużytkowanych budynku w kontekście innych zasad opodatkowania. Jeżeli nawet budynek w rozumieniu ustawy ma 10 pięter, a jego właściciel mieszka w jednym pokoju w piwnicy, to jest zobowiązany do zapłacenia podatku od całego budynku". Stanowisko takie Sąd podziela. Jeżeli zatem Spółka rozpoczęła faktyczne użytkowanie jedynie części budynku, jest ona zobowiązana do zapłaty podatku od powierzchni całego budynku.
Stanowiska takiego nie zmienia okoliczność, że w art. 6 ust. 2 u.p.o.l. mowa jest o "części budynku". Sformułowanie to odczytywać należy w kontekście określenia przedmiotu opodatkowania podatkiem od nieruchomości o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l., gdzie wskazano, że opodatkowaniu tym podatkiem podlegają budynki lub ich części. Ustawodawca nie zawarł legalnej definicji pojęcia "części budynku". Stwierdzić jednak należy, że takie określenie przedmiotu opodatkowania wprowadzone zostało z uwagi na osobę podatnika, czyli podmiotu mającego obowiązek zapłaty podatku. Części budynku będą zatem opodatkowane wówczas, gdy są przedmiotem podatku płaconego przez określony w ustawie podmiot. Najczęściej odnosić się to będzie do lokali stanowiących odrębne nieruchomości (nieruchomości lokalowych). Stanowią one w sensie fizycznym część budynku – odrębną nieruchomość. Od takiej części budynku jego właściciel (samoistny posiadacz) zobowiązany jest do zapłaty podatku. Wówczas przedmiotem opodatkowania nie jest budynek, lecz lokal jako odrębna nieruchomość. Wyodrębnienie lokalu jako nieruchomości prowadzi do tego, że opodatkowaniu nie podlega budynek, jako odrębny przedmiot opodatkowania, lecz jego część, czyli poszczególne lokale.
Stanowisko, że przez "część budynku" rozumieć należy lokale, potwierdza treść art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a) u.p.o.l. w którym również mowa jest o "części obiektów". Wyraźnie jednak wskazano, że unormowanie tego przepisu nie obejmuje lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości. Jest to wskazówka interpretacyjna pozwalająca przyjąć, że częścią budynku są konkretne lokale, nie zaś fragmenty budynku.
Ponadto przyjęcie, że częścią budynku są lokale stanowiące odrębne nieruchomości koreluje z definicją nieruchomości o której mowa w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.). Jak wynika z tego przepisu, za nieruchomość może być uznana część budynku, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Zapis ten odnosi się do wyodrębnionych lokali o różnym przeznaczeniu, jeżeli lokal taki wpisany zostanie do księgi wieczystej.
Stanowisko Spółki byłoby w związku z tym zasadne jedynie wówczas, gdyby lokale znajdujące się w jej budynku stanowiły odrębne nieruchomości. Wówczas faktycznie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jedynie części z tych lokali spowodowałoby powstanie obowiązku podatkowego do nich się odnoszącego. Okoliczność taka jednak w sprawie nie ma miejsca, gdyż opodatkowaniu podlega budynek nie zaś poszczególne lokale. W konsekwencji zwrot normatywny "część budynku", nie znajduje w sprawie zastosowania.
Nie można przy tym pomijać i tego, że Spółka otrzymała pozwolenie na użytkowanie całego budynku nie zaś jego części. W tym kontekście przypomnienia wymaga, że podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym, niezależnym od tego, czy podatnik faktycznie korzysta z nieruchomości. Sama okoliczność, że Spółka z przyczyn podyktowanych względami związanymi ze strategią prowadzonej działalności gospodarczej (oczekiwanie na potencjalnych najemców, aby przy wykończeniu lokali uwzględnić ich preferencje) nie wykańczała dwóch lokali, nie ma znaczenia dla opodatkowania budynku, jako jednorodnego przedmiotu opodatkowania.
Ostatnia istotna kwestia odnosi się do stawek podatku, jakie powinny znaleźć zastosowanie do opodatkowania budynku. W art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. sformułowana została definicja legalna pojęcia gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zgodnie z tą definicją, za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uznać należy grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą (z zastrzeżeniem nie mającym w sprawie zastosowania). Dla odkodowania tego pojęcia wykształciła się jednolita linia orzecznicza Naczelnego Sądu Administracyjnego, zaprezentowana między innymi w wyroku NSA z 31 stycznia 2025 r., sygn. akt III FSK 1350/24. Orzekający w sprawie Sąd podziela stanowisko wyrażone w tym wyroku i w dalszej części wykorzysta argumentację w nim zawartą.
Za związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. można uznać nieruchomości stanowiące własność podatnika (znajdujące się w posiadaniu samoistnym albo użytkowaniu wieczystym), które są w posiadaniu przedsiębiorcy (innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą) oraz jednocześnie:
1) wchodzą w skład prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, w szczególności gdy podatnik ujął te składniki majątkowe w prowadzonej ewidencji środków trwałych wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na to, czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej lub
2) przedmiot działalności przedsiębiorcy obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej, bez względu na to, czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej, lub
3) nieruchomości są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez podmiot, w którego posiadaniu się znajdują, nawet jeżeli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych wartości niematerialnych i prawnych, tzn.:
- są faktycznie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w znaczeniu zdefiniowanym w art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l. albo
- mogą być potencjalnie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w ww. rozumieniu, przez co należy rozumieć sytuację, w której przedsiębiorca podejmuje i realizuje zachowania kwalifikowane w obrębie przedmiotu opodatkowania jako czynności mające na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie nieruchomości do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej, bądź jej wygaszenia, jak również do kontynuacji przerwanej działalności gospodarczej, związane z ponoszeniem wydatków rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.
Użyty natomiast w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r., SK 39/19 zwrot "nie są wykorzystywane i nie mogą być potencjalnie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej" należy tłumaczyć w taki sposób, że podwyższona stawka opodatkowania nie będzie mogła znaleźć zastosowania w przypadku wystąpienia obiektywnej i niezależnej od przedsiębiorcy, a także niedającej się przewidzieć przeszkody całkowicie uniemożliwiającej prowadzenie lub kontynuowanie działalności gospodarczej. Nie dotyczy to sytuacji, gdy w czasie trwania takiej przeszkody przedsiębiorca, w posiadaniu którego znajduje się nieruchomość (jej część), samodzielnie podejmuje czynności mające na celu jej przygotowanie do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej, podnosi dla celów wykonywanej działalności gospodarczej walory użytkowe nieruchomości, funkcjonalnie wiążąc ją z prowadzonym przedsiębiorstwem, lub rozlicza w ramach działalności gospodarczej inne koszty z nią związane.
Wyłączone z definicji "związane z działalnością gospodarczą" mogłyby być uznane jedynie budynki, budowle lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania. Takie właśnie wyłączenie z zakresu omawianej definicji przewiduje art. 1a ust. 2a pkt 3 u.p.o.l. Natomiast art. 67 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane dotyczy sytuacji, w których "nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia" i organ nadzoru budowlanego wydał decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określił terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia. Na istnienie tego rodzaju okoliczności skarżąca nie wskazywała. Wręcz przeciwnie, wskazywała, że dokonuje rozbudowy i przebudowy przedmiotowego budynku w celu wykorzystania go do prowadzonej działalności gospodarczej.
W konsekwencji wskazać należy, że skoro przedmiot działalności Spółki obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej, zaś przedmiotowy budynek jest funkcjonalnie powiązany z przedsiębiorstwem Spółki, gdyż w całości mógł być w roku podatkowym do którego odnosi się zaskarżona decyzja, wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu wcześniej przedstawionym. Brak wykończenia wszystkich lokali, jak wcześniej wskazano, związany był jedynie ze strategią przyjętą przez Spółkę. Gdyby wówczas pozyskała najemców na dwa niewykończone lokale, końcowe prace obiektywnie mogłyby zostać wykonane.
Wobec powyższego zarzuty naruszenia art. 6 pkt 2 w zw. z art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., uznać należy za niezasadne.
Na uwzględnienie nie mógł również zasługiwać zarzut naruszenia art. 180 § 1, art. 187 § 1 oraz art. 191 w zw. z art. 122 O.p. Uzasadnienia jego naruszenia Spółka odnosiła do stwierdzenia przez Kolegium, że "Przedmiotem opodatkowania jest całość budynku, pomimo, że część budynku nie została wykończona wobec czego nie można uznać, że proces budowlany został wobec nich zakończony oraz pomimo tego, że nie rozpoczęto ich użytkowania przed wykończeniem, w konsekwencji czego powierzchnia budynków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą Spółki wynosi [...] m2". Stwierdzić w związku z tym należy, że takie uzasadnienie odnosić się może do błędnej subsumcji ustalonego stanu faktycznego pod stosowany w sprawie przepis prawa materialnego. W takim zaś przypadku zwalczanie stanowiska Kolegium mogłoby nastąpić przez podniesienie zarzutów prawa materialnego, co też Spółka uczyniła, nie zaś wykazywać błędy w ustaleniu stanu faktycznego. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji odnotowano fakt, że część budynku w przedmiotowym roku podatkowym była niewykończona. Z faktu tego
Kolegium, biorąc pod uwagę przepisy prawa materialnego, wyciągnęło jednak odmienne wniosku od oczekiwanych przez Spółkę.
Sąd nie dopatrzył się także naruszenia art. 210 § 4 O.p. Z przepisu tego wynika, że uzasadnienie faktyczne decyzji zawiera w szczególności wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, którym dał wiarę, oraz przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności, uzasadnienie prawne zaś zawiera wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja spełnia powyższe warunki. Sama zaś akcentowana w skardze okoliczność, że wywód prawny oparty został na pojedynczym wyroku, nie może prowadzić do wniosku, iż uzasadnienie prawne dotknięte jest istotną wadą procesową, powodującą konieczność uchylenia decyzji. Wystarczającym jest bowiem powołanie się na istotne tezy prezentowane między innymi w orzecznictwie sądowym, bez potrzeby czynienia samodzielnych wywodów prawnych, jeżeli argumentacja prawna wyrażona w powoływanych judykatach jest podzielana i odnosi się do realiów rozpatrywanej sprawy. W ocenie Sądu warunki te zostały spełnione. Ponadto zaprezentowanie przez Kolegium argumentacji wyrażonej przez WSA w Poznaniu, doprowadziło do uznania za nieprawidłową argumentacji prezentowanej w odwołaniu od decyzji Prezydenta.
Uzasadnienie ostatniego z postawionych zarzutów sprowadza się w istocie do zaprezentowania wykładni art. 2a O.p. w zw. z art. 2 Konstytucji oraz w zw. z art. 10 ust. 2 u.p.p. W żaden jednak sposób nie powiązano już tych ogólnych wywodów ze stanem występującym w rozpoznawanej sprawie. Nie sposób zatem odnieść się do tak zaprezentowanego stanowiska. Sąd nie dopatrzył się jednak naruszenia tych regulacji.
Zarzuty skargi okazały się zatem niezasadne. Niemniej jednak Sąd, nie będąc na podstawie art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm. – dalej: p.p.s.a.) związany granicami skargi, czyli jej zarzutami, wnioskami oraz powołaną podstawą prawną, dokonał pełnej kontroli zaskarżonej decyzji oraz postępowania zmierzającego do jej wydania. W jej wyniku nie stwierdził podstaw do wyeliminowania decyzji Kolegium z obrotu prawnego, gdyż odpowiada ona prawu.
Dlatego też skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.