DIAS wskazał, że zarzut nr 3 jest nieuzasadniony, gdyż organ odniósł się do wzrostu cen nieruchomości za okres 2022-2024 r. W tym przedmiocie w zaskarżonym postanowieniu wskazano ceny nieruchomości niemieszkalnych (lokali komercyjnych), gdzie ujęto je w danym przedziale czasowym. Tam też przedstawiono zakres badania cen nieruchomości podobnych na terenie miasta [...], jak również - za pomocą programu X., wskazano poziom trendu oraz określono jego linię. Na tej podstawie przyjęto 10 % wzrost cen i do określenia wartości nieruchomości przyjęto ceny zaktualizowane zgodnie z trendem rynkowym. Zapoznano się również z informacjami przesłanymi przez zobowiązaną odnośnie sytuacji cen lokali mieszkalnych, podanych przez Radio [...], choć w świetle wyceny przedmiotowej nieruchomości, nie stanowiły one wiarygodnego źródła, jak też nie mogły stanowić podstawy wyceny nieruchomości. Z treści artykułu wynikało jednoznacznie, iż dotyczy on lokali mieszkalnych, zatem nie można na tej podstawie implementować tych danych do wyceny przedmiotowego lokalu niemieszkalnego.
Następnie DIAS stwierdził, że również zarzut nr 4 okazał się nieuzasadniony, gdyż wyjaśniono skarżącej, co składa się na kwotę 168.000 zł. kosztów nakładów związanych z regulacją stanu nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zawarł wszystkie czynności wymagane prawem, niezbędne do określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot zarzucanej opinii. W szczególności opisano stan nieruchomości, przyjęto i przeanalizowano rynek nieruchomości podobnych, następnie dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości. Odnośnie kosztów legalizacji samowoli budowlanej, zostały one ustalone w oparciu o art. 59f ust. 1 i 2 zw z art. 49 ustawy prawo budowlane, co wskazano na stronie 30 operatu szacunkowego.
W zaskarżonym postanowieniu przedstawiono koszty związane z regulacją stanu nieruchomości, ustalone w oparciu o art. 59f ust. 1 i 2 w zw. z art. 49 ustawy Prawo budowlane.
Dyrektor podkreślił, że weryfikowanie przyjętego przez rzeczoznawcę zakresu cen i przyjętej metody wymaga wiadomości specjalnych, znajomości metodologii sporządzania operatu szacunkowego i nie może być formalnie dokonane przez organ egzekucyjny czy organ odwoławczy.
Jak wskazał DIAS, organ odwoławczy rozpoznający zażalenie, nie miał podstaw do kwestionowania sposobu wyceny i oszacowanej wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Niezależnie od tego udzielono skarżącej odpowiedzi na podniesione przez nią wątpliwości i zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, nie wkraczając jednak w merytoryczną ocenę tego operatu.
Dyrektor zwrócił uwagę, że zażalenie skarżącej stanowi powtórzenie zarzutów do opisu i oszacowania, nie wnosiło w istocie nowej argumentacji w sprawie, ani wskazania naruszenia przepisów, których miałby się dopuścić organ egzekucyjny. Ponadto wskazana argumentacja zażalenia w pewnym zakresie stanowi zaprzeczenie faktom, z którymi trudno polemizować.
Dyrektor podsumowując wskazał, że protokół opisu i oszacowania z 21.06.2024 r. zawiera wymienione w art. 110r u.p.e.a elementy, został poprzedzony operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, uzyskanym na wniosek organu egzekucyjnego, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, jak również po wniesieniu zarzutów organ uzyskał opinie rzeczoznawcy majątkowego i odniesienie się przez niego do stawianych zarzutów.
DIAS stwierdził, że dokonana wycena nie narusza wymogów formalnych i w takim przedmiocie mogła zostać oceniona zarówno przez organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy. Ocena materiału dowodowego zebranego w sprawie, odmienna od oceny skarżącej nie mogła stanowić przesłanki do uchylenia zaskarżonego postanowienia.
Skarżąca w złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skardze, zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie następujących przepisów:
1. art. 8 § 1 oraz art. 11 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572; dalej: k.p.a.), art. 15 k.p.a., art. 140 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. oraz w zw. z art. 18 u.p.e.a, poprzez nierozpoznanie zarzutów wskazanych w treści zażalenia, podczas gdy bezwzględnym obowiązkiem organu było odniesienie się do wszystkich zarzutów podnoszonych w zażaleniu, a brak prawidłowego odniesienia się przez organ do zarzutów zawartych w zażaleniu w szczególności godzi w zasadę działania organów w sposób budzący zaufanie i przekonujący, co stanowi naruszenie prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy,
2. art. 7 i art. 80 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a, bowiem organ uchybił obowiązkowi oceny wartości dowodowej operatu, w tym w zakresie zarzutów strony, w efekcie organ nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.
W uzasadnieniu skargi opisano dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie, wraz z powtórzeniem wcześniej zgłoszonych argumentów i zarzutów. Skarżąca zarzuciła powielenie przez organy stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, przy jednoczesnym niedokonaniu oceny tego stanowiska z przepisami prawa, w oparciu o które operat szacunkowy został sporządzony.
W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie postanowienia Dyrektora w całości i poprzedzającego postanowienia organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.
Odpowiadając na skargę Dyrektor wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także stosują środki określone w ustawie. Sąd administracyjny, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a.
Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia, Sąd stwierdził, że skarga okazała się niezasadna.
Skarżąca zarzuciła w skardze, że "w kwestii zarzutu dotyczącego braku uszczegółowienia zmian cen, w dalszym ciągu nie wskazano, dlaczego sporny lokal uznano za niemieszkalny". Tym samym należy przyjąć, że Skarżąca kwestionuje ustalenie Organów, że przedmiotem wyceny, opisu i oszacowania, jest lokal niemieszkalny. W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości (k. 197 akt administracyjnych) przyjęto, że przedmiotowa nieruchomość jest lokalem niemieszkalnym – usługowym. W ocenie Sądu brak jest podstaw do zakwestionowania tego ustalenia. W aktach administracyjnych sprawy znajduje się umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży, sporządzona w formie aktu notarialnego w dniu 3 marca 2021 r., repertorium [...] (k. 154 akt administracyjnych). W § 6 strona umowy - deweloper ustanowił "odrębną własność lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne nr [...], położonego na parterze i pierwszym piętrze (pierwszej i drugiej kondygnacji) budynku nr [...], przy ul. [...] w [...], składającego się z dwóch pomieszczeń – lokali, o powierzchni użytkowej 83,63 m2". Z treści § 8 umowy wynika, że Skarżąca, będąca stroną tej umowy jako nabywca lokalu, złożyła oświadczenie, że jest już w posiadaniu lokalu oraz, że znany jest nabywcy lokalu jego stan techniczny i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń. Z odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego lokalu wynika, że w dziale I-O Oznaczenie nieruchomości, w zakresie przeznaczenia lokalu wpisano, że jest to lokal niemieszkalny (k. 201 akt administracyjnych). Niemieszkalne przeznaczenie lokalu znajduje także potwierdzenie w treści wypisu z rejestru lokali (k. 163 akt administracyjnych), według stanu na dzień 21 maja 2024 r., gdzie jako rodzaj lokalu wskazano, iż jest to lokal niemieszkalny o powierzchni użytkowej 83,63 m2. Jako właściciel lokalu została wskazana Skarżąca. Wymienione dokumenty są dokumentami urzędowymi, z którymi związane jest domniemanie ich autentyczności i prawdziwości danych z nich wynikających. Z treści wypisu z rejestru lokali wynika nadto, że jest to dokument, który jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej. Wobec tego należy uznać, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w pełni potwierdza prawidłowość dokonanego przez Organy ustalenia, że przedmiotowy lokal jest lokalem niemieszkalnym.
Następnie ze zgromadzonego w sprawie materiału wynika, że w dniu 21 maja 2024 r. zostały przeprowadzone oględziny przedmiotowego lokalu. Fakt przeprowadzenia oględzin znalazł odzwierciedlenie w operacie szacunkowym z 6 czerwca 2024 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego (k. 183 akt administracyjnych). W operacie zamieszczono dokumentację fotograficzną wykonaną w trakcie oględzin.
Skarżąca zarzuciła, że zwracała uwagę na potrzebę zwrócenia się do zbywcy W. Sp. z o.o. sp. k. o wyjaśnienie w zakresie przyjętych rozwiązań oraz rozbieżności pomiędzy ustaloną powierzchnią a tą wynikającą z księgi wieczystej. Skarżąca argumentuje, że nie wyjaśniono przyczyn powstałej rozbieżności w zakresie powierzchni nieruchomości, poprzestając na ogólnikowych stwierdzeniach, których nie można zweryfikować. W ocenie Sądu brak jest podstaw dla uwzględnienia przedstawionych zarzutów. Podkreślenia wymaga, że Skarżąca była stroną umowy sprzedaży i w trakcie tej czynności złożyła ściśle określone oświadczenia, m.in. w zakresie potwierdzenia opisu nieruchomości i przeniesienia posiadania na nabywcę lokalu. Fakt złożenia tego rodzaju oświadczeń nie budzi wątpliwości w kontekście tego, że oświadczenia zostały złożone w akcie notarialnym, będącym dokumentem urzędowym. Z oświadczeń Skarżącej wynika, że potwierdza ona, że lokal jest lokalem położonym na parterze i pierwszym piętrze, co wynika m.in. z § 8 ust. 1 umowy. Oczywistym jest przy tym, że Skarżąca nabyła lokal, który został w akcie notarialnym wyodrębniony przez właściciela lokalu tj. dewelopera. Natomiast w trakcie oględzin, przy udziale rzeczoznawcy majątkowego stwierdzono, że opisany w akcie notarialnym stan techniczny lokalu, wynikający także z dokumentów urzędowych (w zakresie powierzchni lokalu), uległ zmianie. Równocześnie Skarżąca nie twierdziła w postępowaniu egzekucyjnym, jak również nie argumentuje w skardze, że złożyła fałszywe oświadczenia w trakcie czynności notarialnej. Nie są kwestionowane również ustalenia poczynione podczas oględzin lokalu, a które następnie znalazły odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. W tej sytuacji brak było podstaw do wezwania zbywcy o złożenie wyjaśnień w sprawie, skoro z powyższych ustaleń wynika, że zmiany w lokalu nastąpiły po dacie zawarcia umowy sprzedaży. Za prawidłowe należy uznać ustalenie Organów, że istnieje rozbieżność pomiędzy stanem technicznym nieruchomości, która powstała w wyniku wyodrębnienia odrębnej własności lokalu a stanem nieruchomości ustalonym w wyniku oględzin. Wskazać należy, że wyodrębnienie lokalu nastąpiło w akcie notarialnym a więc przy udziale notariusza. Z treści aktu notarialnego wynika, że deweloper przedłożył m.in. zaświadczenie z 29 kwietnia 2020 r. Prezydenta Miasta [...] o samodzielności lokalu oraz inwentaryzację architektoniczno-budowlaną lokali mieszkalnych. Tego rodzaju dokumenty stanowią podstawę dla opisu nieruchomości, która podlega wyodrębnieniu. Organy dokonały ustaleń w sprawie na podstawie dokumentów urzędowych oraz danych uzyskanych w trakcie oględzin. Nie istniała zatem potrzeba występowania do zbywcy lokalu, skoro niezbędne ustalenia zostały poczynione na podstawie dokumentów urzędowych oraz czynności podjętych w postępowaniu. Nadto istotnym jest, że Skarżąca będą właścicielem lokalu z pewnością ma wiedzę kiedy i kto dokonał zmian w lokalu. Także zarzut Skarżącej, że nie zgromadzono "pełnej dokumentacji potwierdzającej rozbieżności pomiędzy stanem ujętym w treści księgi wieczystej, a tym przedstawionym przez rzeczoznawcę" nie znajduje uzasadnienia w realiach sprawy. W postępowaniu wykazano stan prawny i faktyczny dotyczący lokalu niemieszkalnego na dzień nabycia nieruchomości przez Skarżącą a także zmiany faktyczne jakie nastąpiły po tej dacie. Skarżąca nie podała przy tym jakie konkretnie dokumenty mógłby pozyskać organ egzekucyjny.
W ocenie Sądu zasadnie DIAS uznał, że operat szacunkowy spełnia wymogi niezbędne dla wykorzystania go na potrzeby dokonania opisu i oszacowania nieruchomości.
Zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Organ egzekucyjny w kontrolowanej sprawie powołał do sporządzenia operatu rzeczoznawcę majątkowego wpisanego na listę rzeczoznawców majątkowych. Z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145; dalej u.g.n.) wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Ewentualnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności (art. 157 ust. 1 u.g.n.).
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje się, że "organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13 oraz z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11) (...) Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu na podstawie art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Ani sąd administracyjny, ani organy administracji, nie mogą bowiem wkraczać w merytoryczną zasadność operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego" (wyrok NSA z dnia 6 sierpnia 2024 r., sygn. akt III FSK 98/24, wyroki sądów administracyjnych są publikowane w internecie w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Skarżąca nie podjęła działań zmierzających do weryfikacji operatu szacunkowego na podstawie art. 157 u.g.n. Tym niemniej Organy odniosły się do zastrzeżeń Skarżącej. Organ egzekucyjny przekazał zarzuty do operatu rzeczoznawcy majątkowemu, który w piśmie z 20 lipca 2024 r. (k. 211 akt administracyjnych) dokonał ich oceny. Z operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Podejście to wymaga zgromadzenia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Wymogi te zostały spełnione przez rzeczoznawcę. Jeżeli chodzi o dobór transakcji do porównania to okresem badania objęto lata 2022-2024. Jako próbkę reprezentatywną przyjęto nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, a przede wszystkim wielkość lokalu. Zbiór transakcji liczył 16 pozycji. Wybrane transakcje zostały zawarte w 2022 r. (5 pozycji), 2023 r. (9 pozycji), 2024 r. (2 pozycje). Następnie rzeczoznawca przyjęła cechy, jakie miały wpływ na ustalenie ceny dokonanych transakcji oraz przedstawiła analizę wpływu poszczególnych cech na cenę nieruchomości ze wskazaniem wagi cechy. Uwzględniono także wzrost cen nieruchomości lokalowych poprzez aktualizację cen transakcyjnych o wskaźnik zmiany cen (str. 27 operatu). Nie budzą wątpliwości także zawarte w operacie określenie ceny średniej, zakresu współczynników korygujących oraz położenia ceny średniej (str. 27 operatu). Na podstawie zgromadzonych danych rzeczoznawca przedstawiła analizę wagi cechy rynkowej dla przedmiotowego lokalu. Wbrew zarzutom skargi przedstawiono szczegółowe ustalenia dla atrybutu (cechy rynkowej), jaką jest położenie nieruchomości. Dla przedmiotowego lokalu przyjęto: "mniej atrakcyjna lokalizacja poza rejonem koncentracji usług i handlu, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej (osiedle mieszkaniowe) – ograniczenie do klientów lokalnych, dobra dostępność komunikacyjna", co skutkowało oceną średnią. Rzeczoznawca w uzupełnieniu operatu odniosła się do zarzutu, że opis nieruchomości jest nieprecyzyjny, dokonany przy użyciu nieostrych pojęć, takich jak "położenie nieruchomości umiarkowanie korzystne". Przekonuje odniesienie się do zarzutu Skarżącej poprzez wyjaśnienie, że przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w strefie peryferyjnej [....], poza strefą koncentracji usług i dlatego położenie zostało uznane za umiarkowanie korzystne. Odnosząc się do argumentacji Skarżącej, że rzeczoznawca posłużyła się nieostrymi pojęciami, wystarczy stwierdzić, że w operacie podano wpływ atrybutu na ceny rynkowe (wagę cechy), gdzie precyzyjnie tj. w % wyrażono wpływ danej cechy na cenę nieruchomości. W tym przypadku położeniu przypisano wagę cechy w wysokości 25 %. Skarżąca nie przedstawiła jakichkolwiek twierdzeń, które mogłyby podważyć tę ocenę. Za bezpodstawny należy uznać zarzut, że "nie przedstawiono dokładnych wyliczeń w zakresie analizy rynku nieruchomości podobnych". Przeczy temu stwierdzeniu treść operatu, gdzie obok powyżej przedstawionych danych rzeczoznawca przedstawił także opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej oraz analizę porównawczą przedmiotowego lokalu (str. 28 i 29 operatu). Ponownie należy wskazać, że Organy nie miały podstaw do kwestionowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego metody szacowania nieruchomości, w tym zasadności doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, czy też czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości. Powyższe ustalenia wymagają bowiem wiedzy specjalistycznej i pozostają w gestii rzeczoznawcy majątkowego, a nie organów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 7 listopada 2024 r., sygn. akt III FSK 314/23).
W ocenie Sądu Skarżąca nie wykazała nawet w najmniejszym stopniu, że rzeczoznawca nie wypełnił wymogów wynikających z art. 153 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Należy zaakceptować stanowisko Organów, jak i rzeczoznawcy majątkowego, że nie mogły stanowić podstawy dla ustalenia wartości nieruchomości informacje prasowe informujące o tym, jak kształtowały się ceny bliżej nieokreślonych lokali we wskazanym czasie. Jak już zwrócono uwagę powyżej w operacie przyjęto 10 % wzrost ceny rynkowej. Skarżąca w zarzutach do opisu i oszacowania z 3 lipca 2024 r. (k. 202 akt administracyjnych) stwierdziła, że "nie ulega wątpliwości, że zakres tych cen ulegał dynamicznym wzrostom średnio nawet o 30 % rok do roku". Przeczą temu dane dotyczące rzeczywistych transakcji, które rzeczoznawca wskazała do porównania. Została podana wartość ceny za 1 m2 przed i po korekcie. Podane ceny za lata 2022 - 2024 mieszczą się w przedziale od 8 162,95 zł do 13 434,29 zł. Oczywistym jest, że na cenę za dany lokal miały wpływ różnego rodzaju czynniki (położenie, stan nieruchomości itp.) a nie tylko data zawarcia umowy, jednakże już tylko pobieżne porównanie cen, co istotne obejmujących rzeczywiście dokonane transakcje sprzedaży, w żadnym razie nie wskazuje, aby wzrost cen był rzędu 30 procent rok do roku.
Dalej Sąd wskazuje, że zgodnie z art. 49 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418, dalej: p.b.) po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która: 1) zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz 2) zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona. Zgodnie z ust. 5 w przypadku budowy: 1) wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub 2) o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3 - w decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
W odniesieniu do zarzutów skarżącej dotyczących zawyżenia wielkości opłaty legalizacyjnej, Sąd wskazuje, że stosownie do art. 49d ust. 1 pkt 1 p.b. wysokość opłaty legalizacyjnej w przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3 - oblicza się zgodnie z przepisem art. 59f, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.
Z kolei stosownie do art. 59f p.b. w przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2 p.b., wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w) (ust. 1). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł (ust. 2). Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy (ust. 3).
Mając powyższe na uwadze Sąd uznał sposób wyliczenia opłaty legalizacyjnej za w pełni prawidłowy i zgodny z obowiązującymi w tej mierze przepisami, jako iloczyn współczynnika kategorii obiektu budowlanego 4,0, współczynnika wielkości obiektu budowlanego 1,5, stawki opłaty 500 zł i mnożnika 50 (pięćdziesięciokrotnego podwyższenia tej stawki wynikającego z art. 49d ust. 1 pkt 1 p.b.).
Brak jest podstaw do uznania, że DIAS nie odniósł się do zarzutów Skarżącej przedstawionych w zażaleniu. Organ odwoławczy w pierwszej kolejności zrelacjonował ich treść a następnie wskazał precyzyjnie i szczegółowo przyczyny ich nieuwzględnienia.
Powyżej przedstawione okoliczności wskazują, że DIAS nie naruszył przepisów postępowania rozpoznając zażalenie Skarżącej.
Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.