g) porównanie cen zostało dokonane na podstawie nieaktualnych danych porównawczych, wobec czego powinien być zastosowany wskaźnik uwzględniający dynamiczny wzrost cen nieruchomości w latach 2023-2024,
co w rezultacie doprowadziło do wadliwej wyceny nieruchomości,
2. art. 138 §1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 110r §1 pkt 7 u.p.e.a. w zw. z §55 ust 2 i §56 ust. 1 rozporządzenia RM w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez utrzymanie zaskarżonego postanowienia w mocy oraz poprzez ustalenie, że z uwagi na sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego kolejnego operatu szacunkowego na obecnym etapie postępowania przedwczesne jest merytoryczne odniesienie się do argumentacji zawartej w treści zażalenia, wobec czego nie ma podstaw do przeprowadzania oceny opisu i oszacowania, co do którego obecnie wniesiono zarzuty, podczas gdy odnoszą się one do pierwszego operatu stanowiącego podstawę dokonania przez Naczelnika US opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a strona ma prawo do kwestionowania treści tego opisu i oszacowania, organ ten zaś powinien odnieść się merytorycznie do treści zgłaszanych przez nią zarzutów,
3. art. 110c §2 i art. 110m §1 w zw. z art. 32 u.p.e.a. w zw. z art. 11 p.p.s.a. poprzez zaaprobowanie tego, że w postępowaniu przed organem pierwszej nie zostały podjęte żadne działania w celu ustalenia, czy skarżącej zostały doręczone tytuły wykonawcze wraz z zastosowaniem środka egzekucyjnego w postaci zajęcia nieruchomości polegającego na wezwaniu skarżącej, aby zapłaciła egzekwowaną należność pieniężną pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości bądź w terminie wcześniejszym, ergo czy doszło do skutecznego wszczęcia postępowania egzekucyjnego,
4. art. 110r §1 pkt 7 w zw. z art. 110s §1 u.p.e.a. w zw. z art. 156 w zw. z art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie, że wartość nieruchomości ustalona na podstawie sporządzonego na potrzeby postępowania egzekucyjnego operatu szacunkowego odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości, a w związku z tym przyjęcie, że operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie i odpowiada prawu, podczas gdy w istocie, pomimo że spełnia on wymogi stawiane przepisami, został sporządzony nierzetelnie, co spowodowało oddalenie złożonych przez stronę zarzutów,
5. art. 7, art. 8 i art. 11 k.p.a. poprzez działanie wbrew podstawowym zasadom, a mianowicie zasadzie prawdy obiektywnej wyrażającej się w braku podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego mającego na względzie tak interes społeczny, jak i słuszny interes strony z uwzględnieniem interesu obywateli oraz zasadzie pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej i zasadzie przekonywania do zasadności rozstrzygnięć,
6. art. 15 w zw. z art. 138 §1 pkt 1 w związku z art. 144 k.p.a. w zw. z art. 1 8 u.p.e.a. poprzez brak powtórnego całościowego i merytorycznego rozpatrzenia sprawy przez organ drugiej instancji, wyrażający się w braku własnych ustaleń i niedopatrzeniu się nieprawidłowości przy jednoczesnym bezkrytycznym przyjęciu ustaleń z postępowania pierwszoinstancyjnego, jak również pobieżnym odniesieniu się do zarzutów zażalenia,
7. art. 7, art. 8, art. 77 §1, art. 80 i art. 107 §3 k.p.a. poprzez nieodniesienie się do argumentacji podniesionej w zarzutach do opisu i oszacowania, nierozpatrzenie materiału dowodowego, brak wnikliwej analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości wartości wyceny, brak dostatecznej analizy wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego, co skutkowało całkowicie dowolnym, niepopartym jakąkolwiek argumentacją przyjęciem w uzasadnieniu postanowienia, jakoby rzeczoznawca majątkowy w sposób wiarygodny i logicznie spójny odniósł się do wątpliwości zgłaszanych przez skarżącą oraz ograniczenie oceny operatu jedynie do kwestii formalnych,
8. art. 7, art. 11, art. 77 §1 i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w wyniku nie poddania ocenie operatu szacunkowego w zakresie nieingerującym w sferę wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy,
9. art. 7 oraz art. 77 §1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez naruszenie obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego,
10. art. 80 k.p.a. przez uznanie za dowód operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego pomimo, że operat nie spełnia wymogów określonych w §55 i §56 rozporządzenia RM, w szczególności z uwagi na nieprzedstawienie części rozwiązań merytorycznych i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń,
11. art. 110d §1 u.p.e.a. poprzez jego niezastosowanie i sporządzenie dwóch odrębnych wycen dla nieruchomości oraz odrębnych opisów i oszacowali, podczas gdy nieruchomości są wspólnie użytkowane jako jedna całość i taką całość tworzą,
12. art. 153-155 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie zarzutów do opisu i oszacowania, podczas gdy operat szacunkowy winien przedstawiać postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym powinien on zawierać wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, natomiast brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego.
Strona wskazała, że wniesione zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości odnoszą się do pierwszego operatu stanowiącego podstawę do dokonania przez Naczelnika US opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zdaniem strony organ ten powinien odnieść się merytorycznie do treści zgłaszanych przez nią zarzutów, czego nie uczynił.
Autor skargi zwrócił uwagę na wewnętrzną sprzeczność działań organów. Mianowicie stwierdzają one z jednej strony, że zarzuty strony w zdecydowanej większości nie zasługują na uwzględnienie (z wyjątkiem zarzutu braku opisu nieruchomości przyjętych do porównania parami w aspekcie cen rynkowych, braku wyceny nasadzeń oraz braku opisu wyceny drewnianej kładki), a jednocześnie rzeczoznawca majątkowy dokonał ponownej wyceny nieruchomości i sporządził nowy operat, w którym uwzględnił np. drzewostan na kwotę 14.600,00 zł, którego nie uwzględnił w pierwszej wycenie. Na tej podstawie organ odwoławczy stwierdził natomiast, że wprowadzenie ww. zmian w operacie uzasadnia brak merytorycznego odniesienia się do argumentacji strony zawartej w treści zażalenia, bowiem w jego ocenie jest to działanie przedwczesne.
Strona podniosła, że operat szacunkowy zawiera ewidentne błędy, które jej zdaniem dyskwalifikują jego walory dowodowe. W ocenie strony operat ten nadal jest obarczony błędami, które doprowadziły do zaniżenia wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę.
Odpowiadając na skargę DIAS podtrzymał dotychczas prezentowane stanowisko w sprawie oraz wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje.
Stosownie do art. 1 §2 ustawy z 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli sądu jest zgodność zaskarżonego postanowienia (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jego wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Usunięcie z obrotu prawnego postanowienia lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 §1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2024 r. poz. 935, ze zm.), dalej jako: "p.p.s.a.", w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisó
W wyniku przeprowadzenia kontroli zaskarżonego postanowienia należało orzec, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd nie znalazł przyczyn do stwierdzenia, że rozstrzygnięcie organu II instancji zostało wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego lub z naruszeniem przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec braku naruszeń prawa o takim ciężarze gatunkowym, nie było podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia.
Przedmiotem kontroli sądu jest postanowienie DIAS utrzymujące w mocy postanowienie organu egzekucyjnego w zakresie zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że podstawę materialnoprawną rozstrzygnięć organów administracyjnych w tej sprawie stanowiły przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Zgodnie z art. 110r §1 pkt 7 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje się określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw.
Według art. 110s §1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
W myśl art. 110c §1 u.p.e.a. organ egzekucyjny przystępuje do egzekucji administracyjnej z nieruchomości przez zajęcie nieruchomości.
Z art. 110u §1 i §2 u.p.e.a. wynika natomiast, że (§1) zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. (§2) Jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości.
Odnosząc się zbiorczo do zarzutów wskazanych w punkcie 1, 2, 4, 10, 11 i 12 skargi, w ocenie sądu należało uznać jej za bezpodstawne.
Wskazać należy w pierwszej kolejności na sekwencję zdarzeń, która pokazuje, że:
- pismem z 29 listopada 2023 r. (działając na podstawie art. 110s §1 u.p.e.a.) organ egzekucyjny powierzył rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego zajętych nieruchomości;
- zawiadomieniem z 26 kwietnia 2024 r. działając w oparciu o art. 110o u.p.e.a. organ egzekucyjny poinformował stronę o terminie opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości. Jednocześnie obwieszczeniem z tego samego dnia organ egzekucyjny zawiadomił uczestników postępowania o terminie rozpoczęcia oraz zakończenia opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości;
- protokołem z 21 czerwca 2024 r. zakończony został opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości, gdzie podstawę stanowił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 28 marca 2024 r. przyjmujący wartość rynkową nieruchomości na łączną kwotę 354.900,00 zł, w tym wartość nieruchomości gruntowej bez uwzględnienia naniesień na kwotę 304.900,00 zł oraz wartość budowli (mostek) na kwotę 50.000,00 zł;
- pismem z 5 lipca 2024 r. skarżąca zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, kwestionując prawidłowość sporządzonego przez rzeczoznawcę ww. operatu szacunkowego z 28 marca 2024 r. oraz żądając sporządzenia nowego opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości;
- pismem z 9 lipca 2024 r. organ egzekucyjny przekazał zgłoszone zarzuty rzeczoznawcy majątkowemu, celem ustosunkowania się do nich. Pismem z 17 lipca 2024 r. rzeczoznawca przedstawił szczegółowo swoje stanowisko w sprawie zgłoszonych zarzutów oraz poinformował o sporządzeniu nowego operatu szacunkowego nieruchomości, co nastąpiło 15 sierpnia 2024 r. ustalając wartość rynkową nieruchomości na kwotę 369.500,00 zł, w tym wartość gruntowa bez uwzględnienia naniesień na kwotę 304.900,00 zł wartość budowli (mostek) na kwotę 50.000,00 zł, wartość drzewostanu na kwotę 14.600,00 zł.
- postanowieniem z 2 października 2024 r. organ I instancji uznał za zasadne zarzuty w części dotyczącej (braku opisu nieruchomości przyjętych do porównania parami w kontekście cech rynkowych, braku nasadzeń, braku opisu wyceny drewnianej kładki (mostku) i oszacowania altany (drewutni), oraz oddalił zarzuty w pozostałej części, stwierdzając jednocześnie konieczność przeprowadzenia ponownego opisu i oszacowania wartości nieruchomości na bazie nowego operatu szacunkowego z 15 sierpnia 2024 r.;
- pismem z 22 października 2024 r. strona wniosła zażalenie na ww. postanowienie Naczelnik US z 2 października 2024 r., w części dotyczącej uznania zarzutów za niezasadne;
- zaskarżonym postanowieniem z 7 stycznia 2025 r. organ II instancji utrzymał w mocy rozstrzygnięcie I instancyjne.
Uwzględniając niniejszą sekwencję zdarzeń oraz wskazane już zarzuty skargi podnieść należy, że przedmiotem skargi jest postanowienie dotyczące opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, zakończonego protokołem z 21 czerwca 2024 r., którego podstawę stanowił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 28 marca 2024 r. W wyniku natomiast zgłoszonych zarzutów sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego nowy operat szacunkowy zajętej nieruchomości z 15 sierpnia 2024 r., w którym przedstawił nowy sposób oszacowania nieruchomości uwzględniający oszacowaną wartość drzewostanu, podnosząc wartość szacowanej nieruchomości z kwoty 354.900,00 zł do kwoty 369.500,00 zł. To zaś spowodowało, że opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości z 21 czerwca 2024 r. został dokonany na podstawie nieprawidłowego operatu z 28 marca 2024 r. (stanowiącego integralną część protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 21 czerwca 2024 r.). Prawidłowo zatem rozstrzygnięto w obu instancjach, wskazując na dalszy sposób postępowania pozwalający na usunięcie nieprawidłowości poprzez powtórzenie czynności i wyznaczenie nowego terminu dokonania opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (którego podstawę stanowić będzie nowy operat szacunkowy z 15 sierpnia 2024 r.). Wskazano też, że skarżąca zostanie zawiadomiona przez organ egzekucyjny odrębnym pismem o terminie (zgodnie z art. 110o u.p.e.a.) nowego opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości oraz, że po jego zakończeniu będzie jej przysługiwało ponownie uprawnienie do zgłoszenia zarzutów, w myśl art. 110u u.p.e.a. Co istotne też, taki sposób postępowania jest zgodny z żądaniem samej skarżącej zawartym w piśmie z 5 lipca 2024 r., w którym zgłosiła ona zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, kwestionując prawidłowość sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z 28 marca 2024 r. oraz żądając sporządzenia nowego opisu i oszacowania. Trudno zatem wymagać, co stanowi dużą część zarzutów skargi aby organy odnosiły się merytorycznie do zmienionego (nieaktualnego) opisu i oszacowania zawartego w protokole z 21 czerwca 2024 r. Co istotne sam rzeczoznawca majątkowy uznał sporządzony przez siebie operat szacunkowy z 28 marca 2024 r. za nieprawidłowy. Ponadto na obecnym etapie postępowania merytoryczne odniesienie się do argumentacji strony było przedwczesne, gdyż zarzuty przysługują na opis i oszacowanie nieruchomości dokonane przez organ egzekucyjny, udokumentowane w protokole, a nie na sam operat szacunkowy - nowy opis i oszacowanie zostanie dopiero sporządzone. W tej sytuacji trudno uznać za zasadne zarzuty, które dotyczą braku odniesienia się przez organ II instancji do zgłoszonych zarzutów do nieaktualnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości ujętego w protokole z 21 czerwca 2024 r.
Podkreślić przy tym należy, że operat szacunkowy jest integralną częścią protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stanowi też wyłączny środek dowodowy, za pomocą którego organ egzekucyjny może wykazać wartość nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie jest nim operat z 24 sierpnia 2024 r. (który będzie podstawą sporządzenia nowego opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości) a nie nieprawidłowy jak uznał rzeczoznawca operat z 28 marca 2024 r., dezaktualizując tym samym dokonany w dniu 21 czerwca 2024 r. opis i oszacowanie, do których jest możliwość zgłoszenia zarzutów.
Należy również zauważyć (czyniąc tym samym również zarzuty zgłoszone w skardze za bezzasadne), że rolą organu, na potrzeby którego sporządzany jest operat szacunkowy w postępowaniu egzekucyjnym, jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków określonych w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami, bez wkraczania w sferę wiadomości specjalnych (wyroki NSA: z 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12; z 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14). Wskazania również wymaga, że do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, 77 §1, 80 k.p.a. (zob. wyrok NSA z 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09). Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., lecz merytorycznie wiąże w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (wyroki: WSA w Krakowie z 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17; NSA z 23 lutego 2021 r., sygn. akt III FSK 2284/21), a także zweryfikować treść operatu szacunkowego celem ustalenia czy jest on jasny, logiczny i spójny czy nie zawiera błędów (także rachunkowych). W przypadku stwierdzenia braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać rzeczoznawcę majątkowego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Natomiast organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i nast. u.g.n.; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01; OTK-A 2003/9/105). Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, że to organ egzekucyjny zakwestionuje jego prawidłowość. W konsekwencji zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.
Z tych samych względów, trudno zgodzić się ze skarżącą, że doszło do naruszenia w sprawie art. 110d §1 u.p.e.a. (Organ egzekucyjny łączy postępowania egzekucyjne prowadzone co do kilku nieruchomości tego samego zobowiązanego lub co do kilku części tej samej nieruchomości, jak również postępowania egzekucyjne dotyczące części nieruchomości i jej całości, jeżeli odpowiada to celowi egzekucji i nie ma przeszkód natury prawnej lub gospodarczej) poprzez jego niezastosowanie i sporządzenie dwóch odrębnych wycen dla nieruchomości oraz odrębnych opisów i oszacowali, podczas gdy nieruchomości są wspólnie użytkowane jako jedna całość i taką całość tworzą. Wskazać bowiem należy, że wobec obu nieruchomości (działek [...] i [...]) prowadzone są odrębne postępowania egzekucyjne, wobec czego nieruchomości te nie mogą być wycenione łącznie. Dla każdej też prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Ponadto organ I instancji szczegółowo wyjaśnił, mając na względzie treść ww. art. 110d §1 u.p.e.a. (który umożliwia organowi egzekucyjnemu połączenie postępowań egzekucyjnych) oraz odwołując się do tego, że łączenie postępowań musi być podyktowane ekonomiką procesową, gdyż służy zarówno przyspieszeniu postępowania, jak i obniżeniu kosztów (patrz też R. Hauser, M. Wierzbowski (red.) Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, Wyd. 2, Warszawa 2024 r., s. 764) dlaczego uznał, że nie ma podstaw do dokonania połączenia postępowań egzekucyjnych dotyczących każdej z tych działek (s. 14-15/21 – k. 414-415 verte akt sprawy). Zauważyć też należy, że strona mimo stawianego zarzutu uzasadniła go jedynie w sposób lakoniczny i ogólnikowy i nie wykazała związku tego połączenia z ekonomiką procesową, czyli, że służyłoby to przyspieszeniu postępowania, czy też obniżeniu jego kosztów. Jak wskazuje ponadto art. 110sa u.p.e.a. (choć przepis ten obowiązuje od 25 marca 2024 r. – to wskazuje na założenie ustawodawcy), że opisem i oszacowaniem obejmuje się odrębnie każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub jest dla niej prowadzony odrębny zbiór dokumentów.
W ocenie sądu za bezpodstawny należało również uznać zarzut naruszenia art. art. 110c §2 u.p.e.a., art. 110m §1 u.p.e.a., w zw. z art. 32 u.p.e.a. oraz art. 11 p.p.s.a., poprzez przyjęcie, że organ I instancji nie podjął działań w celu ustalenia, czy skarżącej doręczono tytuły wykonawcze wraz z wezwaniem o zajęciu nieruchomości, bądź wcześniej. Raz jeszcze należy podkreślić, że zaskarżone niniejszą skargą postanowienie dotyczy zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (zgodnie bowiem z cyt. już art. 110u §1 u.p.e.a. - zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie), zakończonego protokołem z 21 czerwca 2024 r., którego podstawę stanowił nieprawidłowy operat szacunkowy z 28 marca 2024 r. Zarzuty te dotyczą zatem wyłącznie prawidłowości opisu i oszacowania nieruchomości, a nie zasadności samej egzekucji. Przedmiotem niniejszego postępowania nie może być zatem prawidłowość doręczenia tytułów wykonawczych wraz z wezwaniem o zajęciu nieruchomości. W ramach zarzutów do opisu i oszacowania jako samodzielnego środka prawnego, nie można podnosić bowiem kwestii dotyczących prawidłowości całego postępowania egzekucyjnego. Te kwestie powinny być rozpatrywane w odrębnym postępowaniu i trybie. Tym samym ich przedmiotem mogą być wszystkie kwestie związane z tą czynnością. Nie należy ich też identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 u.p.e.a. Organ nie może więc wychodzić poza ramy tej instytucji i badać w tym postępowaniu innych zarzutów, w tym przypadku prawidłowości doręczenia stronie tytułów wykonawczych wraz z wezwaniem o zajęciu nieruchomości (jak chciałaby tego skarżąca).
Sąd nie znalazł równie podstaw (mając także na względzie dotychczasowe rozważania) do uwzględnienia zarzutów natury procesowej wskazanych w skardze i opisanym w niej zakresie (pkt 5-9). Na wstępie wskazać jednakże należy, że strona w ogóle tych zarzutów nie uzasadniła, a nie jest rolą sądu doszukiwanie się motywów stawianych w skardze zarzutów. Niemniej jednak, zdaniem sądu organ II instancji przeprowadził postępowanie prawidłowo, ustalił wszystkie istotne okoliczności sprawy popierając to stosownym materiałem dowodowym i zasadnie zastosował przepisy prawa materialnego. Przeprowadzona w rozpoznawanej sprawie kontrola nie wykazała również, aby zaskarżone postanowienie wydane zostało z naruszeniem prawa, w stopniu obligującym do jego wyeliminowania z obrotu prawnego. Uzasadnienie zaskarżonego rozstrzygnięcia (wbrew twierdzeniom skargi) odpowiada wymogom prawa, zawiera bowiem prawidłowo ustalony stan faktyczny oraz ocenę prawną przyjętych ustaleń, ze szczegółowym wskazaniem przepisów prawa. Wyjaśnia również szczegółowe motywy przyjętego rozstrzygnięcia. Ponadto organ w dokonanej ocenie dowodów nie przekroczył ani reguł logicznego myślenia, ani zasad wiedzy, ani też doświadczenia życiowego. To zaś, że strona nie zgadza się z przyjętym rozstrzygnięciem nie oznacza jeszcze, że narusza ono prawo. Ustalony nadto w sprawie stan faktyczny jest zgodny z materiałem zgromadzonym w aktach sprawy. Wobec powyższego trudno uznać za zasadne twierdzenie, że doszło w tej sprawie do naruszenia zasady prawdy obiektywnej, zasady zaufania do władzy publicznej oraz zasady przekonywania. Rozstrzygnięcie przyjęte zostało z poszanowaniem zasad wszechstronnego rozpoznania okoliczności sprawy i przy dokonaniu prawidłowej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Treść podniesionych zatem w skardze zarzutów świadczy o niezasadnym kwestionowaniu przez skarżącą ram prawnych rozpoznania przedmiotowej sprawy.
W cenie sądu trudno też zaakceptować zarzut naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania (art. 15 k.p.a.) w zw. z art. 138 §1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 18 u.p.e.a. i art. 144 k.p.a. DIAS dokonując przedmiotowego rozstrzygnięcia o utrzymaniu w mocy postanowienia organu I instancji zarówno dokonał oceny zgromadzonych w sprawie przez organ I instancji dowodów, jak i przeanalizował wszystkie istotne okoliczności sprawy, co pokazuje wyraźnie jego treść. W sposób rzeczowy i logiczny przeanalizowano również wszelkie argumenty i w konsekwencji doprowadzono do wydania takiego rozstrzygnięcia, które odpowiada prawu, interesowi publicznemu i słusznym interesom strony. Ponadto, skoro ustawodawca przewidział możliwość przyjęcia takiego kierunku rozstrzygnięcia to organ II instancji ma prawo dojść (w wyniku swojego postępowania w sprawie) do takiej samej konkluzji, jak organ I instancji. Tym bardziej, jeśli ustalono prawidłowo stan faktyczny i został on poparty zgromadzonym sprawie materiałem dowodowym, który nie wymagał uzupełnienia. Należy też podkreślić, że aby zakwestionować zasadność zastosowania art. 138 §1 pkt 1 k.p.a., konieczne jest uprzednie skuteczne wskazanie, że do wydania decyzji (postanowienia) przez organ II instancji doszło z naruszeniem określonych przepisów prawa materialnego lub procesowego (por. wyrok NSA z 28 października 2024 r., sygn. akt I OSK 2993/23), a tego zdaniem sądu strona nie uczyniła.
Zgodzić się należy jednocześnie z organem II instancji, że wniesione przez skarżącą zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości wykonanego na podstawie nieaktualnego już operat z 28 marca 2024 r. można albo uznać za niezasadne albo za zasadne i wówczas przekazać je rzeczoznawcy majątkowemu, celem ustosunkowania się. Tak stało się w tej sprawie, czego efektem było przedstawione stanowisko z 17 lipca 2024 r. oraz poinformowanie o sporządzeniu nowego operatu szacunkowego nieruchomości – co końcowo skutkowało ponownym opisem i oszacowaniem wartości zajętej nieruchomości (operat z 15 sierpnia 2024 r.). Powyższe pokazuje również, że DIAS przeprowadził własne postępowanie w sprawie i przeczy tezie skargi o braku powtórnego całościowego i merytorycznego rozpatrzenia sprawy przez organ II instancji, wyrażający się w braku własnych ustaleń i niedopatrzeniu się nieprawidłowości przy jednoczesnym bezkrytycznym przyjęciu ustaleń z postępowania I instancyjnego, jak również pobieżnym odniesieniu się do zarzutów zażalenia, a tym samym naruszenia wskazanych już wyżej art. 15 k.p.a., z art. 138 §1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 18 u.p.e.a. i art. 144 k.p.a. (choć pozostaje to bez wpływu na prawidłowość przyjętego przez organ I instancji rozstrzygnięcia, a przede wszystkim na jego skutek, to jest fakt przystąpienia do ponownego opisu i oszacowania wartości nieruchomości), o czym organ poinformował w treści zaskarżonego postanowienia.
Podsumowując stwierdzić należy, że organy egzekucyjne obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie, ustaliły wszystkie istotne okoliczności sprawy i prawidłowo zastosowały zarówno przepisy prawa materialnego, jak i prawa procesowego. Przeprowadzona przez sąd w rozpoznawanej sprawie kontrola nie wykazała również, aby zaskarżone postanowienie, jak i poprzedzające je rozstrzygnięcie wydane zostały z naruszeniem prawa, w stopniu obligującym do ich wyeliminowania z obrotu prawnego.
Uwzględniając dotychczasowe rozważania wskazać należy, że zarzuty podniesione w skardze w żaden sposób nie wpływają na prawidłowość zaskarżonego rozstrzygnięcia. Stanowią natomiast niczym nie popartą polemikę, pozostającą bez istotnego znaczenia dla sprawy. Sąd, nie będąc jednocześnie związany zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, nie dopatrzył się również innych błędów w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia ani też naruszeń przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na uwadze powyższe, sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.
Orzeczenia, których sygnatury przywołano w uzasadnieniu dostępne są na stronie internetowej orzeczeń sądów administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl.