Wyrok WSA z dnia 26 listopada 2025, sygn. I SA/Ol 382/25

• naruszenie przepisów prawa procesowego art. 233 § 1 pkt 1) w zw. z art. 233 § 1 pkt 2 a) Ordynacji podatkowej, poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, podczas gdy z dowodów przedstawionych w sprawie i okoliczności wynikało, iż decyzja organu I instancji powinna zostać uchylona w całości; art. 121 § 1 w zw. z art. 187 § 1 oraz w zw. z art. 191 Ordynacji podatkowej, poprzez prowadzenie postępowania podatkowego w sposób niebudzący zaufania do organów podatkowych oraz brak wyczerpującego i właściwego rozpatrzenia całego materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie, w szczególności umowy najmu.

W oparciu o powyższe zarzuty strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości a decyzji organu pierwszej instancji w części dotyczącej budynku pozostałego i umorzenie postepowania w tej części. W uzasadnieniu skargi strona zarzuciła, że sam fakt posiadania przez nią nieruchomości nie jest podstawą do obciążenia podatkiem od nieruchomości. Powołała się na treść art. 3 ust.1 pkt 4 lit. a u.p.o.l. i podkreśliła, że dla powstania obowiązku podatkowego posiadanie musi wynikać z umowy zawartej z właścicielem lub innego aktu prawnego pochodzącego od właściciela, a nie z umowy zawartej z innym niż właściciel podmiotem, chyba że podmiot ten zawierając taką umowę działa w imieniu i na rzecz właściciela. Zdaniem skarżącej 26 stycznia 2011 roku, zawarła umowę najmu pomieszczenia gospodarczego z A. Z umowy jednoznacznie wynika, iż A. działa w imieniu własnym. W dniu zawierania umowy, A. była reprezentowana samodzielnie przez Prezesa Zarządu. Z treści przedmiotowej umowy nie wynika, jakoby A. działała w imieniu i na rzecz Gminy, która jest właścicielem spornej nieruchomości przy ul. [...]. Tym samym, nie można mówić o posiadaniu przez skarżącą przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy zawartej z jednostką samorządu terytorialnego będącego właścicielem nieruchomości ani o posiadaniu przez skarżącą nieruchomości na podstawie innego tytułu pochodzącego od właściciela nieruchomości będącego jednostką samorządu terytorialnego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga nie była zasadna.

Skarżąca nie kwestionuje obowiązku zapłaty podatku od lokalu mieszkalnego. a jedynie od lokalu niemieszkalnego stanowiącego przedmiot umowy najmu z 26 listopada 2011r.

Zgodnie z brzmieniem art. 3 ust.1 pkt 4 lit. a u.p.o.l. podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne niemające osobowości pranej, które są posiadaczami nieruchomości lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem (...). Podatnikiem jest więc najemca lokalu niemieszkalnego będącego własnością państwową lub komunalną.

Zdaniem skarżącej nie jest ona podatnikiem spornego podatku ponieważ umowa najmu lokalu niemieszkalnego została zawarta pomiędzy nią a A., a z treści umowy nie wynika by w dniu zawarcia umowy A. działała w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości.

Z treści tej umowy, jak wskazywał już organ, wynika, że użytkownik pomieszczenia gospodarczego będzie płacić wynajmującemu czynsz w stawce brutto. Świadczenie to będzie wpłacane z góry do 10-tego dnia każdego miesiąca do kasy wynajmującego lub na wskazany w umowie rachunek bankowy. Umowa została zawarta na czas nieokreślony. A. jest zakładem budżetowym Gminy Miejskiej [...] i oprócz zadań własnych gminy administruje Wspólnotami Mieszkaniowymi, ale działa w formie w spółki prawa handlowego. Po zmianie przepisów wykonywanie funkcji zarządcy Wspólnot Mieszkaniowych w formie zakładu budżetowego stało się niemożliwe, dlatego dotychczasowy zakład budżetowy aby mógł świadczyć odpłatnie różne zadania wykraczające poza zakres zadań własnych Gminy, winien ulec likwidacji a na jego bazie powinna powstać jednostka - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Zgodnie z uchwałą [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 25 października 2010 r. w sprawie: likwidacji zakładu budżetowego o nazwie A. w [...], w celu przekształcenia i zawiązania spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, doszło do likwidacji zakładu budżetowego pod nazwą A. z siedzibą w [...], w celu jego przekształcenia i zawiązania spółki prawa handlowego - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która ma kontynuować działalność likwidowanego Zakładu. Zgodnie z § 3 w/w uchwały mienie znajdujące się w użytkowaniu likwidowanego Zakładu oraz jego środki pieniężne, należności i zobowiązania - przejęła nowo utworzona spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Przepisy art. 22 i 23 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (t.j. Dz.U.2017r.poz.827, dalej: "u.g.k.’’) regulują przekształcenie samorządowego zakładu budżetowego w spółkę akcyjną, spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, spółkę komandytową albo spółkę komandytowo-akcyjną. Zgodnie z art. 23 ust. 3 u.g.k., spółka powstała w wyniku przekształcenia wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki związane z działalnością samorządowego zakładu budżetowego.

Podkreślić należy, że w aktach sprawy znajduje się umowa o zarządzanie komunalnym zasobem lokalowym w okresie od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r. pomiędzy Gminą Miejską [...] zwaną zleceniodawcą, a A. sp. z o.o. w [...], zwaną zarządcą. Na mocy tej umowy Gmina Miejska [...] zleciła zarządzanie zasobami wchodzącymi w skład komunalnego zasobu lokalowego Gminy Miejskiej [...] stosownie do przepisów Działu V Rozdziału 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W § 2 zleceniodawca upoważnił zarządcę do występowania w jego imieniu i na jego rzecz wobec osób trzecich we wszystkich sprawach dotyczących zarządu zasobem, o którym mowa w umowie. W § 4 ust. 3 umowy wyszczególnione zostały obowiązki zarządcy w zakresie gospodarki lokalami użytkowymi, w tym zawierania i rozwiązywania umów najmu lokali użytkowych oraz umów dzierżawy na grunty przynależne do danego lokalu użytkowego. Ustęp 4 zaś przywołanego § 4 reguluje kwestie umów już zawartych, w których to umowach zarządca wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego na dotychczasowych warunkach. Dalsze zapisy umowy odnoszą się również do kwestii pobierania, ewidencjonowania czynszów z tytułu najmu lokali, w tym użytkowych.

Zdaniem Sądu podkreślić należy, że umowa najmu na którą powołują się obie strony została zawarta 26 stycznia 2011 r. i nie została przez żadną ze stron wypowiedziana, a najem z niej wynikający trwa do dnia orzekania i jest wykonywany. Tym samym zmiany po stronie podmiotowej wynajmującego mają znaczenie dla interpretacji faktów. Mimo tych zmian skarżąca nie wypowiedziała umowy najmu i wykonuje umowę najmu. Z akt sprawy wynika jednoznacznie, że sporna nieruchomość jest w trwałym zarządzie A. mimo zmian organizacyjnych po stronie zarządcy oraz że zarząd ten wykonywany jest w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości. Dlatego uznać należy, że wbrew zarzutom skargi, strona jest podatnikiem podatku od najmowanej spornej nieruchomości gdyż umowa najmu została zawarta zgodnie z wymogami art. 3 ust. 1 ust. 4 lit. a u.p.o.l.

Reasumując wskazać należy, że Sąd I instancji nie znalazł podstaw do odstąpienia od utrwalonego w orzecznictwie sądów administracyjnych poglądu, zgodnie z którym podatnikiem podatku od nieruchomości jest dzierżawca (najemca) jako posiadacz zależny nieruchomości na podstawie umowy zawartej z właścicielem. Sąd nie stwierdził naruszenia prawa, które w świetle art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.), uzasadniałoby uwzględnienie skargi wniesionej w niniejszej sprawie. Dlatego też na podstawie art. 151 tej ustawy skarga została oddalona.