W złożonej przez oboje małżonków skardze na opisane wyżej postanowienia, wnosząc o uchylenie operatu szacunkowego w całości, skarżący zarzucili niewłaściwy sposób uwierzytelnienia operatu szacunkowego, brak podpisów i pieczęci osoby uprawnionej do jego sporządzenia oraz informacji potwierdzających zgodność z oryginałem, co stanowi jego istotną wadę prawną. Dodatkowo skarżący podnieśli wykorzystanie do wyceny materiału porównawczego w znaczący sposób zaniżającego wartość ich nieruchomości, co naraża ich na straty. Podnosząc nieuwzględnienie zarzutów prawnych dotyczących spornego operatu, podkreślili doręczenie im jego kopii (3 stycznia 2024 r.) bez uwierzytelnienia, podpisów i pieczęci osoby uprawnionej do jego sporządzenia oraz informacji potwierdzających zgodność z oryginałem, co stanowi istotną wadę prawną i narusza art. 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.; dalej: "K.p.a."), uniemożliwiając stronom skuteczne korzystanie z przysługujących praw. Dopiero po złożeniu zażalenia skarżący otrzymali dokumenty prawidłowo uwierzytelnione. Małżonkowie podtrzymali też wcześniejsze zarzuty, dotyczące materiału porównawczego załączonego do wyceny jako zaniżającego wartość nieruchomości.
Podtrzymując zastrzeżenia co do doboru transakcji porównawczych, skarżący podkreślili wykorzystanie transakcje dotyczących nieruchomości położonych w obrębach o przemysłowym charakterze, w przeciwieństwie do ich nieruchomości, która jest położona na terenie objętym programem ochrony Natura 2000, co jest atutem lokalizacyjnym. To teren mieszkaniowy i rekreacyjny, położony zaledwie 15 minut od centrum P., w pobliżu terenów zielonych, takich jak [...], [...], [...] oraz [...]. W pobliżu znajduje się rozbudowana infrastruktura handlowo - usługowa. Skarżący uznali, że niewłaściwy dobór transakcji i nieuwzględnienie walorów lokalizacyjnych wycenianej nieruchomości rzeczoznawca znacząco obniżył jej wartość, co jest sprzeczne z przepisami dotyczącymi rzetelności i obiektywności wyceny. Podkreślili, że działka ma powierzchnię 800 m˛ i jest w pełni uzbrojona (posiada dostęp do prądu, wody, gazu, kanalizacji i światłowodu), a jej wartość zwiększa otoczenie innych domów jednorodzinnych i terenów zielonych. Zdaniem skarżących oprócz wykorzystania transakcje z oddalonych obrębów miasta, nie wzięto pod uwagę, że w drugiej połowie roku nastąpił gwałtowny i znaczący wzrost cen nieruchomości i ceny ofertowe w obrębie wycenianej nieruchomości sięgają od 1.000 zł do 1.200 zł za m˛ gruntu, zatem takie zaniżenie wartości nieruchomości narusza art. 152 ust. 1 u.g.n.
Odnosząc się do stwierdzenia Dyrektora IAS, że w przypadku zastrzeżeń do rzetelności i prawidłowości operatu, strona mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n., skarżący zarzucili, że nie zostali pouczeni w żadnym dokumencie o takiej możliwości. Mimo, że przepisy nie wymagają wprost zamieszczenia takiego pouczenia, zasady zaufania, staranności, rzetelności i przejrzystości, wynikające z zasad ogólnych postępowania, obligują organy do udzielania pełnej informacji stronie o jej prawach, co może być realizowane w postaci osobnego pouczenia.
W odpowiedziach na skargi Dyrektor IAS wniósł o ich oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonych postanowieniach.
Ustosunkowując się do ww. odpowiedzi, skarżący wyjaśnili, że podpisaną i opieczętowaną kopię operatu otrzymali dopiero 26 czerwca 2024 r., po złożonym przez nich piśmie z zarzutami, zatem styczniowy operat bez podpisów i pieczęci rzeczoznawcy był wadliwy i nie mógł stanowić dowodu w postępowaniu administracyjnym, ani być brany pod uwagę, mimo doręczenia tego operatu po uzupełnieniu jego braków w czerwcu 2024 r.
Sąd zważył, co następuje:
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do oceny, czy operat szacunkowy przyjęty za podstawę ustalenia wartości objętej egzekucją nieruchomości został sporządzony prawidłowo, a tym samym czy mógł stanowić podstawę dokonanego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Przechodząc do rozstrzygnięcie sporu, na wstępie należy wskazać, że zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a. po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Jednakże przed dokonaniem tej czynności egzekucyjnej, stosownie do treści art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Należy też pamiętać, że regulacja zawarta w art. 18 pkt 2 u.p.e.a. nakazuje odpowiednie stosowanie w postępowaniu egzekucyjnym przepisów K.p.a., jeżeli przepisy u.p.e.a. nie stanowią inaczej.
Zarzuty, które zgodnie z art. 110u § 1 u.p.e.a., do opisu i oszacowania mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania w terminie 14 dni od ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, są sformalizowanym środkiem prawnym. Jednak powyższy przepis nie określa okoliczności ani przesłanek stanowiących podstawę tych zarzutów, wskazując ogólnie, że mogą one dotyczyć opisu i oszacowania nieruchomości.
W § 1 art. 110r u.p.e.a. ustawodawca wskazał informacje, jakie podaje organ egzekucyjny w protokole opisu i oszacowania, a wśród nich określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw (pkt 7). Stanowią one elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia jej wartości rynkowej (art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n.), przy czym wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1). Podejście do wyceny reguluje art. 152 u.g.n., zgodnie z którym: (ust. 1) sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości; (ust. 2) wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich; (ust. 3, zdanie pierwsze) przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Podejście porównawcze, stosownie do treści art. 153 ust. 1 ww. ustawy, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).
Z przedstawionych wyżej regulacji bezspornie wynika, że sporządzony przez wyznaczonego przez organ egzekucyjny rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi podstawę do określenia wartości nieruchomości podlegającej egzekucji. Rzeczoznawca majątkowy pełni zatem w postępowaniu egzekucyjnym rolę biegłego, a sporządzony przez niego operat szacunkowy ma charakter opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 K.p.a., stanowiąc jednocześnie dowód (art. 75 § 1 K.p.a.), który z mocy art. 80 K.p.a. podlega ocenie organu egzekucyjnego pod kątem tego, czy określona w nim wartość nieruchomości stanowi okoliczność udowodnioną tym operatem. Z przytoczonych wyżej przepisów u.p.e.a. wynika, że jest to dowód niezbędny do dokonania czynności egzekucyjnej, jaką jest opis i oszacowanie nieruchomości. Wiąże on jednak merytorycznie organ egzekucyjny w tym sensie, że nie może on samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Operat szacunkowy musi on jednak zawierać jednoznacznie podaną wartość oraz ujawniać wszystkie założenia i warunki, które mają wpływ na wycenę, a tym samym na określoną wartość nieruchomości. Dowód ten musi spełniać zarówno warunki formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech je różniących od wycenianej nieruchomości i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Oczywistym jest, że organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, zawierającej się w przedstawionym operacie szacunkowym, gdyż nie dysponuje wiedzą merytoryczną. Jest jednak zobowiązany do zbadania tego operatu pod względem formalnym, tzn. do sprawdzenia, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, ale również czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków, czy jest logiczny i spójny. Przy ocenie przydatności tego dowodu należy zatem brać pod uwagę, czy ustalona wartość nieruchomości jest aktualna, dostosowana do obecnych (w chwili wyceny) warunków rynkowych, a zatem czy została dokonana w odpowiednim czasie. Skoro ustawodawca dopuścił możliwość kwestionowania opisu i szacowania nieruchomości przed organem egzekucyjnym, to należy przyjąć, że organ egzekucyjny posiada kompetencje do dokonywania oceny takiego operatu dla potrzeb postępowania egzekucyjnego (zob. wyrok NSA z 7 listopada 2024 r., III FSK 314/23 – przytaczane w niniejszej sprawie orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w bazie: publ. CBOSA).
Nie ulega jednak wątpliwości, że wybór podejścia i metody wyceny nieruchomości należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, jak i w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Nie zwalnia to jednak organu egzekucyjnego z obowiązku oceny w trybie art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 pkt 2 u.p.e.a. wartości dowodowej sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Natomiast stronie postępowania egzekucyjnego możliwość ta przysługuje w trybie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, co w kontrolowanej sprawie uczynili skarżący.
Należy też przypomnieć, że nieruchomość podobna zdefiniowana została w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako nieruchomość, która jest porównywalna nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zatem, nie kwestionując uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego do dokonania doboru nieruchomości podobnych, rzeczoznawca ten jest zobowiązany zawrzeć w operacie szacunkowym uzasadnienie wykazujące właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06).
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, Sąd stwierdza, że organy obu instancji dokonały wadliwej oceny spornego operatu szacunkowego, który stanowił podstawę określenia wartości nieruchomości w protokole jej opisu i oszacowania jej wartości, polegająca na zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny nieruchomości podobnych bez w zasadzie żadnego wyjaśnienia przez niego dokonanego doboru nieruchomości podobnych. Dobór ten należy do biegłego, jednak z operatu szacunkowego muszą wynikać informacje, które pozwolą na dokonanie oceny, czy nieruchomości przez rzeczoznawcę przyjęte spełniają cechy nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. W operacie z 23 października 2023 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał, że (str. 14 operatu) w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych, zabudowanych budynkami mieszkalnymi, jednorodzinnymi z obszaru miasta P., zwłaszcza z rejonów miasta bliskich lokalizacji szacowanej nieruchomości (obręb K., obręb S., obręb G.). Tymczasem z tabeli zawierającej zestawienie 16 transakcji nieruchomości zabudowanych wynika, że połowa z nich to nieruchomości położone w obrębach G. , K., K., S. , Ł. , U. , a zatem w obrębach położonych z zupełnie innej strony miasta P., przy czym K. i [...] to tereny, na których znajdują się lotniska, a zatem obiekty o znacznej uciążliwości dla mieszkańców tych terenów. Natomiast na nieruchomościach przyjętych do porównania znalazła się prawie połowa (7) budynków w zabudowie bliźniaczej bądź szeregowej, a wyceniana nieruchomość jest zabudowana budynkiem wolnostojącym. Wprawdzie biegły do porównania (metoda porównywania parami) przyjął nieruchomości zabudowane położone w obrębach S. i G. w zabudowie wolnostojącej, ale wybrał je z nieruchomości uznanych przez niego za podobne lecz nie wyjaśnił doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, w tym ich kształtu, stanu zagospodarowania (uzbrojenie działek, dojazd do nich), czy usytuowania względem obiektów użyteczności publicznej i terenów przyrodniczo-rekreacyjnych. Brak tych wyjaśnień uniemożliwia ocenę operatu pod kątem doboru tzw. nieruchomości podobnych, jak i weryfikacji cech różniących dobrane nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Cechy dobranych nieruchomości powinny zostać odzwierciedlone w operacie szacunkowym. Wskazać też należy, że rzeczoznawca nie wyjaśnił sporządzonym operacie szacunkowym również powodów, dla których w zestawionych transakcjach tylko jedna z nich dotyczyła nieruchomości zabudowanej położonej w obrębie K., a zatem czy te 16 transakcji nieruchomościami uznanymi przez niego za podobne, to były jedyne transakcje, które nastąpiły w badanym przez niego okresie.
W przypadku zestawienia transakcji dotyczących nieruchomości niezabudowanych (wycena gruntu) rzeczoznawca zaznaczył, że analiza rynku gruntów niezabudowanych w okresie kilkunastu miesięcy poprzedzających sporządzenie operatu wykazała odpowiednią liczbę transakcji, na podstawie których możliwe było określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Biegły odnotował 16 transakcji, w tym tylko jedną z obrębu K., ale pod uwagę wziął dwie transakcje, które dotyczyły działek o powierzchni 1380 m˛ i 328 m˛. Również i w tym przypadku nie wyjaśnił, czy te 16 transakcji, to wszystkie, które mógł wziąć pod uwagę, czy wybrał je spośród innych dokonanych też w tamtym czasie. Brak też wyjaśnień (oprócz powierzchni, obrębu, ceny za m˛) doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, w tym ich kształtu, stanu zagospodarowania (uzbrojenie działek, dojazd do nich), czy usytuowania względem obiektów użyteczności publicznej i terenów przyrodniczo-rekreacyjnych. Dobór nieruchomości do porównania ma istotne znaczenie, ponieważ ceny transakcji w nim przyjętych determinują później oszacowaną wartość nieruchomości, stąd wątpliwości skarżących, którzy twierdzą, że w ich okolicy (obręb [...]), wręcz po sąsiedzku, sprzedawane były wówczas nieruchomości i to po cenach wyższych od cen za nieruchomości przyjęte przez biegłego.
Na uwagę zasługuje jeszcze jeden podniesiony przez skarżących aspekt, a mianowicie kwestia daty dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości, które rzeczoznawca przyjął jako nieruchomości podobne. W podejściu porównawczym uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W spornym operacie szacunkowym biegły wyjaśnił, że na podstawie zanotowanych transakcji nie było możliwe analityczne określenie trendu zmian cen w czasie – stąd w wycenie zrezygnowano z korygowania cen nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego. Oznacza to przyjęcie, że ceny nieruchomości w analizowanym przez biegłego okresie nie uległy zmianie, ale kwestii tej biegły bliżej nie wyjaśnił, a tymczasem średnioroczna inflacja w 2022 r. wynosiła 14,4 %, a w 2023 r. 11,4% i trudno (bez wyjaśnienia tej kwestii przez rzeczoznawcę) przyjąć, że ceny nieruchomości pozostawały niezmienne.
Natomiast przy doborze transakcji istotne znaczenie ma zakreślenie przez rzeczoznawcę ram czasowych dla transakcji, które bierze on pod uwagę. W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. W operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał, że okres badania rynku ograniczono do kilkunastu miesięcy poprzedzających datę sporządzenia operatu szacunkowego. Istotnie, przeanalizował on transakcje przeprowadzone w okresie od 30 sierpnia 2022 r. do 29 maja 2023 r. (nieruchomości niezabudowane) oraz od 1 sierpnia 2022 r. do 14 lipca 2023 r. (nieruchomości zabudowane). W przypadku nieruchomości niezabudowanych są to transakcje z 9 miesięcy, a w przypadku nieruchomości zabudowanych z niecałego roku, co zgodne jest z powołanym wyżej przepisem. Jednakże, dokonując wyceny nieruchomości, jak wynika z operatu - na dzień 12 września 2023 r., biegły nie przyjął żadnych transakcji, które nastąpiły w stosunku do nieruchomości niezabudowanych między 29 maja 2023 r. a 12 września 2023 r. (trzy i pół miesiąca), a w stosunku do nieruchomości zabudowanych między 14 lipca 2023 r. a 12 września 2023 r. (2 miesiące). Brak w operacie wyjaśnienia powodów, dla których tego nie uczynił i w tej sytuacji nie można przyjąć, że w ww. okresach nie było żadnej transakcji dotyczącej nieruchomości podobnych. Zauważyć jednak należy, że również w okresach, za które biegły nie wskazał żadnych transakcji, inflacja wprawdzie spadała, ale nadal pozostawała na wysokim poziomie (czerwiec 2023 r. – 11,5%; lipiec 2023 r. – 10,8%; sierpień 2023 r. – 10,1%).
Zwrócić należy jeszcze uwagę na wynikające z przedłożonych sądowi akt administracyjnych okoliczności związane z przeprowadzoną przez organ egzekucyjny procedurą dokonania opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Z akt tych wynika, że zlecenie oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu M. B. przez organ egzekucyjny nastąpiło postanowieniem z 30 maja 2023 r., a termin wizji lokalnej tym postanowieniem wyznaczono na 16 czerwca 2023 r. Tymczasem z załączonych do ww. postanowienia zwrotnych potwierdzeń jego odbioru wynika, że postanowienie to doręczono A. N. 8 września 2023 r., natomiast rzeczoznawcy 18 września 2023 r. Czy i kiedy odbyła się wizja, to już z akt administracyjnych nie wynika, chociaż w operacie szacunkowym biegły zaznaczył, że oględzin przedmiotu wyceny dokonał 12 września 2023 r., a zatem zanim w ogóle otrzymał postanowienie zlecające mu dokonanie tych oględzin i sporządzenie operatu.
Z operatu wynika również, że biegły sporządził go 23 października 2023 r. W aktach postępowania egzekucyjnego brak informacji kiedy i w jaki sposób biegły ten operat dostarczył organowi egzekucyjnemu, który termin 15 grudnia 2023 r. na dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości wyznaczył dwa tygodnie po sporządzeniu operatu - 6 listopada 2023 r. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości nastąpiło w wyznaczonym na 15 grudnia 2023 r. terminie, ale z protokołu nie wynika kto był obecny w dniu dokonywania tej czynności. Takiej adnotacji nie przewiduje art. 110 r. § 1 u.p.e.a. W zaskarżonych postanowieniach Dyrektor IAS wskazał, że organ egzekucyjny zapoznał skarżącą ustnie z protokołem i poinformował, że zostanie on przesłany pocztą, a skarżąca zapowiedziała wniesienie zarzutów do opisu i oszacowania. Ani z obecności skarżącej podczas opisu i oszacowania nieruchomości, ani z ustnego zapoznania jej z treścią protokołu, ani z jej zapowiedzi wniesienia zarzutów, organ egzekucyjny nie sporządził żadnej notatki urzędowej, do której zdaniem Sądu był zobowiązany na podstawie art. 72 § 1 K.p.a. w zw. z art. 18 pkt 2 u.p.e.a., który stanowi, że czynności organu administracji publicznej, z których nie sporządza się protokołu, a które mają znaczenie dla sprawy lub toku postępowania, utrwala się w aktach w formie adnotacji podpisanej przez pracownika. Z protokołu opisu i oszacowania wynika, że w czynności tej brało udział dwóch ekspertów skarbowych organu egzekucyjnego, ale ani na okoliczność obecności skarżącej (bądź innych uczestników postępowania), ani przebiegu ewentualnej rozmowy z nią, nie została poczyniona w aktach żadna adnotacja. Co więcej, protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości powinien być podpisany przez pracowników organu egzekucyjnego biorących udział w jego sporządzeniu oraz przez inne osoby obecne przy sporządzeniu protokołu (tak: Przybysz Piotr Marek, Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, wyd. II, publ. LEX/el. 2025). W kontrolowanej sprawie ww. protokół podpisali jedynie pracownicy organu (widnieją na nim 2 podpisy), brak natomiast podpisu skarżącej.
Natomiast obecny na rozprawie skarżący wyjaśniał, że na spotkaniu w Izbie w marcu 2024 r. usłyszeli z żoną, że 15 grudnia 2023 r. (data dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości) nie otrzymali operatu szacunkowego, ponieważ był jeszcze w wersji roboczej. W aktach administracyjnych przesłanych Sądowi również brak jakiejkolwiek pisemnej wzmianki (adnotacji) sporządzonej na okoliczność spotkania, które odbyło się ze skarżącymi w marcu 2024 r. w Izbie Administracji Skarbowej, o którym skarżący wspomniał na rozprawie. Natomiast sporządzony 23 października 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, ostemplowany i podpisany przez biegłego, został umieszczony w aktach administracyjnych przesłanych Sądowi dopiero po wydanych przez Dyrektora IAS w dniu 22 kwietnia 2024 r. postanowieniach uchylających postanowienie Naczelnika odmawiające skarżącym przywrócenia terminu do złożenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości i przywracające ten termin. Skarżącym w kompletnej wersji doręczono operat w czerwcu 2024 r., po pół roku od sporządzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości i doręczenia im protokołu czynności dokonanej 15 grudnia 2023 r. Zaznaczyć przy tym należy, że zgodnie z art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowana wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje określenie wartości nieruchomości z podaniem jej podstaw. Nie ulega wątpliwości, że podstawę tę stanowi przede wszystkim operat szacunkowy. Z pkt VII protokołu opisu i oszacowania z 15 grudnia 2027 r. wynika, że wartość nieruchomości została określona w formie operatu szacunkowego, który stanowi załącznik nr 1 do protokołu. Oznacza to, że ww. załącznik nr 1 stanowi integralną część protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Brak w u.p.e.a. przepisu, z którego wynikałby obowiązek organu egzekucyjnego doręczania stronom postępowania egzekucyjnego protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Niemniej jednak w postępowaniu egzekucyjnym, z mocy odesłania zawartego w art. 18 pkt 2 u.p.e.a., zastosowanie znajdują ogólne zasady postępowania administracyjnego, w tym zasada pogłębiania zaufania obywateli (art. 8 § 1 K.p.a.), zasada informowania stron (art. 9 K.p.a.), zasada czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 K.p.a.), czy zasada przekonywania (art. 11 K.p.a.). Zdaniem Sądu protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, to sporządzony przez organ w dniu dokonywania tej czynności protokół wraz z wszystkimi do niego załącznikami, w tym w szczególności z operatem szacunkowym. Organ egzekucyjny dokonujący w wyznaczonym terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w ocenie Sądu, zobowiązany jest udostępnić uczestnikom biorącym udział w tej czynności nie tylko jej protokół, który obecne przy tej czynności osoby powinny podpisać, ale przede wszystkim udostępnić im do wglądu operat szacunkowy, który stanowi podstawę dokonywanego w ich obecności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Między organem nadzoru a stroną skarżącą bezsporne jest, że przy dokonywaniu opisu i oszacowania obecna była skarżąca A. N.. Protokół dokonanej czynności nie został przez nią podpisany. Brak jakiejkolwiek adnotacji, że zapoznała się z jego treścią, czy pouczono ją o sposobie i terminie wniesienia zarzutów do dokonanej czynności, choć faktycznie uczyniono to wcześniej w piśmie wyznaczającym termin opisu i oszacowania. Zasada pogłębiania zaufania obywateli, jak i zasada informowania stron, obliguje organ egzekucyjny do pouczenia stron postępowania o służących im środkach zaskarżenia i to w sposób dla nich zrozumiały. Sąd zwraca uwagę, że termin do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości rozpoczyna bieg od dnia ukończenia tego opisu i oszacowania (art. 110u § 1 u.p.e.a.) i wynosi 14 dni. Działający bez profesjonalnych pełnomocników uczestnicy postępowania egzekucyjnego często błędnie przyjmują, że termin ten rozpoczyna bieg od chwili doręczenia im protokołu opisu i oszacowania (co również miało miejsce w kontrolowanej sprawie, ale organ nadzoru termin do zgłoszenia zarzutów skarżącym przywrócił), zatem tak istotne znaczenie ma zrozumiały dla strony sposób jej pouczenia.
Natomiast kwestionowanie dokonanego opisu i oszacowania może odbywać się w sytuacji, gdy uczestnik tej czynności zna nie tylko ustaloną przez organ egzekucyjny wartość nieruchomości, ale również podstawę dokonania oszacowania tej wartości, a nią jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego i zaakceptowany przez organ egzekucyjny operat szacunkowy. Zatem w trakcie dokonywania opisu i oszacowania wartości nieruchomości wszyscy obecni przy tej czynności uczestnicy powinni mieć możliwość zapoznania się z tym operatem. Z akt administracyjnych nie wynika, aby skarżącej obecnej przy ww. czynności taki operat został udostępniony, czy choćby została pouczona o możliwości zapoznania się z nim przed wniesieniem ewentualnych zarzutów, których wniesienie – jak wynika z uzasadnienia zaskarżonych decyzji – zapowiedziała podczas dokonywania opisu i oszacowania. Natomiast organ egzekucyjny doręczył skarżącym odpis protokołu opisu i oszacowania wraz kopią operatu szacunkowego bez pieczęci i podpisów 3 stycznia 2024 r., a kompletną kopię otrzymali dopiero w czerwcu 2024 r., już po oddaleniu przez organ egzekucyjny wniesionych przez nich zarzutów. Nie jest to postępowanie, które buduje zaufanie obywateli do organów administracji publicznej. Wspomnieć przy tym należy, że przyjęta w postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości stanowi jeden z najistotniejszych elementów egzekucji z nieruchomości i to nie tylko dla zobowiązanego, ale również dla jego wierzycieli, którzy są zainteresowania, aby była to ustalona prawidłowa wartość rynkowa nieruchomości, gdyż ma to wpływ na możliwość zaspokojenia ich wierzytelności. Ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie.
Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, Sąd stwierdza, że wadliwa ocena spornego operatu szacunkowego (z powodów wyżej przedstawionych), polegająca na zaakceptowaniu ustalonej w nim wartości rynkowej podlegającej egzekucji nieruchomości skarżących, pomimo niedostatecznego udokumentowania w nim danych źródłowych będących podstawą przyjętych przez biegłego tez w zakresie doboru nieruchomości podobnych do wycenianej, niewyjaśnienia pominięcia transakcji z ostatnich miesięcy przed dokonaniem wyceny, co uniemożliwiło zweryfikowanie podobieństwa tych nieruchomości zgodnie definicją zawartą w art. 4 pkt 16 u.p.e.a. oraz rzetelności dokonanego oszacowania. Takim sposobem procedowania organ egzekucyjny naruszył przepisy art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. Z uwagi na opisany wyżej sposób dokonywania opisu i oszacowania wartości nieruchomości przez organ egzekucyjny została również naruszona zasada określona w art. 8 K.p.a. w zw. z art. 18 pkt 2 u.p.e.a. Naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy i z tego powodu Sąd na podstawie art. 145 § 1 lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a. uchylił zaskarżone postanowienia oraz postanowienia je poprzedzające.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, a następnie zbada prawidłowość jego sporządzenia, uwzględniając przedstawioną wyżej ocenę prawną i jeżeli zaakceptuje ten operat pod względem jego przydatności dowodowej, dokona na jego podstawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości według reguł postępowania wyżej przedstawionych.
Wobec uwzględnienia skargi o kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a.