Uzasadnienie
Postanowieniem z 17 lutego 2025 r. nr KOC/656/Zs/25 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej; "Kolegium"), po rozpoznaniu zażalenia Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w [...] (dalej: "Spółdzielnia"), utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy (dalej: "Prezydent") z 10 listopada 2024 r. nr UD-VI-WGN.OP.6826.8840.2024.MVE o odmowie wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. 706 m2, położonej w Warszawie przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] (dalej: "przedmiotowa nieruchomość").
Postanowienie Kolegium zostało wydane przy następujących ustaleniach faktycznych i ocenie prawnej sprawy.
Wnioskiem z 27 sierpnia 2024 r. Spółdzielnia wystąpiła do Prezydenta o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego do gruntu przedmiotowej nieruchomości, w prawo własności, na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2024 r. poz. 386) dalej: "ustawa".
Objęta wnioskiem nieruchomość stanowi własność m.st. Warszawy i jest przedmiotem użytkowania wieczystego Spółdzielni. Prezydent ustalił, że przedmiotowy grunt stanowi teren niezabudowany, częściowo utwardzony, na którym znajdują się miejsca parkingowe. Zlokalizowany jest w pobliżu nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, do których przynależne prawo użytkowania wieczystego (Spółdzielni oraz właścicieli wyodrębnionych lokali - w odpowiednich udziałach) przekształciło się z dniem 1 stycznia 2019 r. w prawo własności.
Prezydent postanowieniem z 10 listopada 2024 r. utrzymanym w mocy postanowieniem Kolegium z 17 lutego 2025 r. odmówił wydania zaświadczenia potwierdzającego, że prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości przekształciło się w prawo własności, a to wobec jej niezabudowania na cele mieszkaniowe. Uzasadniając zasadność odmowy wydania zaświadczenia Kolegium podnosiło, odwołując się obszernie do poglądu wyrażonego w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 maja 2021 r. sygn. akt I OSK 237/21, że w postępowaniu w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność pojęcie nieruchomości gruntowej należy rozumieć w ujęciu wieczystoksięgowym. Oznacza to, że jeżeli na gruncie objętym odrębną księgą wieczystą znajduje się budynek lub budynki mieszkalne, to grunt ten podlega przekształceniu w prawo własności. Inaczej jest jednak w przypadku spornej nieruchomości.
Kolegium podkreśliło, że z uwagi na brak posadowienia na działce nr [...] budynków mieszkalnych nie stanowi ona działki, o której mowa w art. 1 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, prawa wieczystego użytkowania tej nieruchomości nie można przekształcić w prawo własności stosownie do postanowień ustawy. Zatem organ nie mógł uwzględnić wniosku o przekształcenie.
Na postanowienie Kolegium skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Spółdzielnia zarzucając organowi naruszenie: I. prawa materialnego, tj.: 1) art. 1 ust. 1 i 2 (zwłaszcza pkt 3), art. 1a i art. 4 ust. 1 i 2 ustawy w zw. z art. 32 Konstytucji RP poprzez: a) błędną wykładnię tych przepisów, subsumpcję i w efekcie wadliwe zastosowanie (brak zastosowania w stosunku do przedmiotowej nieruchomości), polegające w szczególności na błędnym uznaniu, że przedmiotowa nieruchomość nie stanowi gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w rozumieniu powołanych przepisów wyłącznie z uwagi na okoliczność, że nie jest gruntem zabudowanym na cele mieszkaniowe, mimo że znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości zabudowanych budynkami na cele mieszkaniowe, podczas gdy prawidłowa wykładnia funkcjonalna i celowościowa tych przepisów prowadzi do wniosku, że przedmiotową nieruchomość należy kwalifikować jako grunt zabudowany na cele mieszkaniowe, pozostający w rzeczywistym związku funkcjonalnym z nieruchomościami zabudowanymi budynkami wielorodzinnymi znajdującymi się na tym samym obszarze co inne budynki mieszkalne, gdy o funkcjonalnym związku świadczy faktyczne wykorzystywanie nieruchomości przez mieszkańców do celów mieszkaniowych, b) brak dostatecznego wyjaśnienia i odniesienia się do argumentów, poglądów i stanowiska skarżącej zawartego w zażaleniu dotyczącego rozumienia wskazanych powyżej przepisów opartego o funkcjonalne rozumienie nieruchomości, a nie rozumienie wieczystoksięgowe, c) brak wyjaśnienia przez organ na ile przedmiotowa działka nie jest niezbędna (lub jest niezbędna) dla innych nieruchomości mieszkalnych będących własnością/wspólnością skarżącej i/lub jej członków; II. przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności: 1) art. 6, art. 7, art. 7a, art. 8, art. 11 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej; kpa) polegających na wydaniu orzeczenia, którego uzasadnienie sprowadza się jedynie do przytoczenia poglądu z wyroków, bez należytego uzasadnienia przesłanek wynikających z powołanych przepisów prawa, na podstawie których organ doszedł do wniosku, że w niniejszej sprawie należy utrzymać postanowienie pierwszej instancji w mocy, co znacznie utrudnia zrozumienie motywów jakimi kierowało się Kolegium, przy ocenie (a w efekcie nieuwzględnieniu) funkcjonalnego związku nieruchomości z innymi budynkami mieszkalnymi skarżącej, a w odniesieniu do art. 107 § 3 kpa także brak wyjaśnienia dlaczego organ operuje podejściem opartym o rozumienie wieczystoksięgowe nieruchomości, podczas gdy niemal całe uzasadnienie zaskarżonego postanowienia opiera się na przywołanych in extenso na dwóch stronach tego uzasadnienia jednego z dwóch wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 maja 2021 r. oraz przywołaniu przepisów prawa, co wskazuje na brak poczynienia własnych ustaleń przez organ, 2) art. 218 kpa przez odmowę jego zastosowania i przyjęcie, że organ zasadnie uznał za słuszne rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji o odmowie wydania zaświadczenia w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem skargi. Mając powyższe na względzie Spółdzielnia wniosła o: I. uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia Prezydenta; II. zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.