Nie godząc się z postanowieniem DIAS, strona wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 151 § 1 u.g.n. [powinno być: art. 151 ust. 1 u.g.n. – przyp. Sądu] w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. i w zw. z art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. oraz art. 18 u.p.e.a. poprzez ich wadliwe zastosowanie i rażące zaniżenie wyceny działki nr [...] i nr [...] na skutek pominięcia szeregu istotnych okoliczności stanu faktycznego i jego wybiórczej oceny.
Nadto zarzuciła naruszenie art. 110r § 1 pkt 9 u.p.e.a. poprzez błędne ustalenie przez organy obu instancji istotnych okoliczności stanu faktycznego w oparciu o wadliwy opis i oszacowanie oparte na ustaleniach biegłego rzeczoznawcy majątkowego, a to ze względu na:
1) dla działki nr [...]:
- naruszenie § 8 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. poz. 1832) poprzez wybór wadliwej, nieodpowiadającej stanowi faktycznemu, metody korygowania ceny średniej, podczas gdy właściwe w tej sprawie, ze względu na znaczną liczbę transakcji i właściwość lokalnego rynku (tj. jego reprezentatywność i wielość transakcji nieruchomości podobnych), było zastosowanie metody porównania parami z § 8 ust. 1 przedmiotowego rozporządzenia,
- rażące zaniżenie oceny tej nieruchomości pod względem cechy rynkowej: lokalizacja, uzbrojenie terenu (tj. dostęp do mediów), dojazd, a także ekspozycja, pomimo że wyceniana nieruchomość niezabudowana położona jest w bardzo dobrym sąsiedztwie i położeniu terenu (wysoki wskaźnik nasłonecznienia), z dogodnym dojazdem drogą utwardzoną (asfaltową - notabene w ostatnim czasie wyremontowaną przez organy jednostki samorządu terytorialnego) i w niewielkiej odległości od sklepów i punktów usługowych pierwszej potrzeby (w miejscowości W.(1)), a ponadto w bliskiej odległości wycenianej nieruchomości do terenów rekreacyjnych, zielonych przy jednoczesnym oddaleniu od terenów przemysłowych, a w związku z czym konieczne było uwzględnienie, że ww. działka położona jest w bliskim sąsiedztwie obszaru chronionego Natura 2000, w bliskości lasu i w oddaleniu od terenów fabrycznych, co nakazywało dokonanie oceny jej otoczenia jako bardzo dobra, co powinno z kolei znacznie rzutować na podwyższenie wartości tej nieruchomości wycenianej,
- nieuprawione pominięcie w opisie i oszacowaniu możliwego podziału przedmiotowej nieruchomości na 7 odrębnych działek gruntu, na co skarżąca uzyskała już wstępny projekt geodezyjny i wystąpiła o stosowne zgody prawem przewidziane - a okoliczność ta została całkowicie pominięta w treści opisu i oszacowania, a tym samym nieuwzględnienie okoliczności, że przedmiotowa nieruchomość tak naprawdę winna zostać wyceniona przy uwzględnieniu znacznego potencjału jej sprzedaży, jako 7 odrębnych działek budowlanych (ze względu na obowiązującą decyzję Wójta Gminy W.(1) z 17 marca 2015 r. nr 01/2015 o warunkach zabudowy, przeniesioną w 2024 r. m.in. na skarżącą), z możliwością zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej, wolnostojącej, tj. jako 7 odrębnie wycenionych działek gruntu,
- wybiórczy dobór nieruchomości podobnych, spośród których żadna z działek nie była położona w funkcjonalnym związku jej obszaru z możliwym wykorzystaniem tej nieruchomości zgodnie z ww. decyzją Wójta Gminy W.(1), przez co nie uwzględniono aktualnego potencjału budowlanego tej nieruchomości, skoro przedmiotowa działka może zostać podzielona geodezyjnie, a następnie zabudowana na cele mieszkaniowe, a w rezultacie powyższe uchybienie doprowadziło do znacznego zaniżenia ceny za m kw. i ostatecznie także ustalonej wartości tej działki;
2) dla działki nr [...]:
- wybiórczy dobór nieruchomości podobnych, spośród których żadna z działek nie oddawała podobieństwa wycenianej nieruchomości ze względu na jej lokalizację i otoczenie, a także ze względu na walory działki (tj. lokalizacja i dostęp oraz kształt) i istniejącego, bardzo dobrego układu funkcjonalnego przedmiotowej nieruchomości budynkowej,
- zaniżenie oceny cechy rynkowej "lokalizacja i otoczenie" i "stan techniczny budynku", z pominięciem okoliczności, że dojazd odbywa się drogą utwardzoną asfaltową, a przedmiotowa działka zabudowana położona jest w niewielkiej odległości od sklepów usługowych pierwszej potrzeby (w miejscowości W.(1)) - z dogodnym do nich dojazdem drogą asfaltową, a ponadto w bliskiej odległości wycenianej nieruchomości do terenów rekreacyjnych, zielonych przy jednoczesnym oddaleniu od terenów przemysłowych, a w związku z czym konieczne było uwzględnienie, że ww. działka położona jest w bliskim sąsiedztwie obszaru chronionego Natura 2000, w bliskości lasu i w oddaleniu od terenów fabrycznych, co nakazywało dokonanie oceny jej otoczenia jako bardzo dobra, co powinno rzutować na znaczne podwyższenie wartości tej nieruchomości wycenianej,
- wadliwe ustalenie, że stan techniczny budynku jest średni, podczas gdy nieruchomość ta jest zachowana w bardzo dobrym stanie, o czym świadczy fakt, iż w ww. nieruchomości zabudowanej prowadzone są przez skarżącą wraz z rodziną, własnymi osobistymi nakładami, bieżące naprawy konserwacyjne, a także wymieniona została co najmniej instalacja elektryczna i wodna,
- wybiórczy dobór nieruchomości podobnych z 2022 r. i jednoczesne pominięcie transakcji z 2024 r., przez co dane porównawcze nie odzwierciedlają powszechnie znanego faktu, iż rynek wtórny nieruchomości w okolicy W.(1) i J. od 2023 r. odnotował znaczny wzrost cen za m kw., a tym samym doszło do nieuprawionego, rażącego zaniżenia wartości tych nieruchomości.
Nadto skarżąca zarzuciła naruszenie art. 110r § 1 pkt 4 u.p.e.a. poprzez zaniechanie dokładnego ustalenia umowy ubezpieczenia wycenianych nieruchomości, w tym okresu trwania tej umowy i sumy ubezpieczenia - a to ze względu na niewezwanie zobowiązanej do przedstawienia tych dokumentów.
Wobec powyższych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego je postanowienia organu I instancji, a następnie przeprowadzenie uzupełniającego opisu i oszacowania, a także nakazanie organowi egzekucyjnemu przeprowadzenia dowodu z uzupełnienia wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego - przy uwzględnieniu metody porównania parami dla działki [...], a dla działki [...] przy uwzględnieniu aktualnych wartości transakcji podobnych, tj. po styczniu 2023 r., celem wyjaśnienia wszystkich przytoczonych powyżej zarzutów do przedmiotowej opinii.
W odpowiedzi na skargę DIAS podtrzymał stanowisko zajęte w zaskarżonym postanowieniu, wnosząc o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi; Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej: p.p.s.a.), sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Przy tym w myśl art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a., które nie ma zastosowania w niniejszej sprawie.
Nadto należy wyjaśnić, że Sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, zgodnie z art. 119 pkt 3 p.p.s.a., który stanowi, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Sąd wziął pod uwagę, że nie zachodziła konieczność osobistego stawiennictwa stron, a także za przeprowadzeniem rozprawy nie przemawiał charakter sprawy. Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nie prowadziło przy tym do pominięcia stanowisk stron, bowiem podnoszone argumenty zostały rozważone w oparciu o akta sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.), a sprawa została rozpoznana przez sąd we właściwym składzie (art. 120 p.p.s.a.).
Zakreślając ramy prawne sporu skarżącej z organem, należy wskazać, że zgodnie z art. 100r § 1 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie.
Spośród wspomnianych przepisów o gospodarce nieruchomościami należy przywołać art. 154 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W myśl art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W myśl art. 174 ust. 3 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Stosownie do art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a u.g.n., zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.
Wskazać jeszcze należy, że rzeczoznawca majątkowy powołany przez organ egzekucyjny do sporządzenia operatu szacunkowego ma status biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. Niewątpliwie bowiem rzeczoznawca majątkowy jest osobą posiadającą wiadomości specjalne wymagane do dokonania wyceny nieruchomości. Dlatego też powszechnie przyjmuje się, że niezależnie od tego, że operat szacunkowy jest dowodem podlegającym ocenie organu lub sądu prowadzącego postępowanie, weryfikacja prawidłowości jego sporządzenia, tak w zakresie dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru podejścia, czy metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów u.p.e.a. lub k.p.a., lecz na podstawie przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc poprzez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zob. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 lipca 2020 r., I OSK 3284/19 - orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: orzeczenia.nsa.gov.pl). Organ administracji nie jest uprawniony do merytorycznej oceny operatu, ale nie może to uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego, czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatności i wiarygodności dowodowej, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy (zob. wyrok NSA z 22 lipca 2021 r., III FSK 3790/21). Gdy spór co do wyniku wyceny nie dotyczy oczywistych błędów co do stanu faktycznego, błędów logicznych i błędów rachunkowych, ale odnosi się do sfery specjalistycznej będącej w domenie rzeczoznawcy (np. zastosowanego podejścia, ustalenia i doboru zestawu transakcji do obliczeń), to operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym podważyć wręcz nie można. Tak jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (zob. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 19 lutego 2021 r., II SA/Po 378/20). Jak stwierdził NSA w wyroku z 12 grudnia 2017 r., II OSK 746/17, podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (zob. wyrok NSA z 15 grudnia 2017 r., I OSK 1604/17).
Mając na uwadze powyższe, Sąd rozpoznający skargę stwierdził, że podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty wobec dokonanego opisu i oszacowania nieruchomości w części dotyczącej wyceny nieruchomości miały charakter zarzutów o charakterze zmierzającym do podważenia prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z 24 czerwca 2024 r. wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego E. P. W toku rozpoznawania zarzutów strony skarżącej organ I instancji uzyskał od rzeczoznawcy majątkowego odniesienie się do wskazanych zarzutów. Organ I instancji przedstawił również własne oceny co do prawidłowości formalnej przedłożonego mu operatu szacunkowego. Również organ II instancji odniósł się do kwestii prawidłowości i kompletności omawianego operatu szacunkowego. Sąd podziela w tym zakresie ocenę organów obu instancji, że operat ten został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę, zawiera określenie przedmiotu, metody i celu wyceny, rodzaj nieruchomości, jej wartość rynkową i datę, na którą wartość tę określono. W treści operatu wskazano zakres i uwarunkowania wyceny, podstawy formalne, prawne i merytoryczne. Rzeczoznawca majątkowy przedstawiła stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz uzasadniła wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości, cechy mające wpływ na tę wartość oraz ocenę czynników, które miały wpływ na ustalenie szacunkowej wartości nieruchomości. Wskazała na źródła danych o nieruchomości i rynku lokalnym, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opis nieruchomości (i jej głównych cech). Wartość rynkową nieruchomości biegła określiła w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Operat opiera się na wszechstronnych oraz pełnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Sposób wyceny dokonany przez rzeczoznawcę nie budzi wątpliwości. W treści operatu nie stwierdzono braków ani niejasności.
Zdaniem Sądu organy obu instancji, dokonując oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie naruszyły art. 7 k.p.a., który stanowi, że w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Sąd ocenił również, że nie został naruszony art. 77 § 1 k.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Dokonana przez organy obu instancji analiza operatu szacunkowego zawierała własną i merytoryczną ocenę prawidłowości sporządzenia tego dowodu, przy uwzględnieniu ograniczenia wynikającego z art. 157 ust. 1 u.g.n. Trzeba przy tym zaznaczyć, że z akt sprawy nie wynika, jak również nie podnosi tego skarżąca, że skarżąca wystąpiła do właściwej organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n.
W tych okolicznościach niezasadnie strona skarżąca zarzuca w skardze, że zaskarżone postanowienie DIAS narusza art. 151 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Bez podważenia w prawem przewidzianym trybie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego twierdzenia skarżącej o tym, że wycena jej nieruchomości została "rażąco zaniżona" są gołosłowne i nie mogły zostać uwzględnione ani przez organy egzekucyjne, ani przez sąd administracyjny. Jak już była o tym mowa, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Zatem zarzuty strony skarżącej w tym zakresie, w szczególności odnoszące się do doboru nieruchomości podobnych i oceny cech rynkowych, a także metod wyceny, zarówno co do działki nr [...], jak i działki nr [...], nie mogły zostać uwzględnione.
Nietrafnie również strona skarżąca zarzuca, że w operacie szacunkowym pominięto możliwość podziału działki nr [...] na siedem mniejszych działek. Na str. 10 operatu szacunkowego znajduje się bowiem informacja o wydanej decyzji o warunkach zabudowy dla budowy 7 domów jednorodzinnych i wydzielenia 7 działek. Natomiast z akt sprawy nie wynika, jak również skarżąca tego nie podnosi, że wydana została decyzja zatwierdzająca geodezyjny podział nieruchomości. Stąd bezpodstawnie skarżąca zarzuca, że działka nr [...] powinna być traktowana jak 7 odrębnych działek gruntu, skoro na moment dokonywania wyceny nieruchomość ta stanowiła jedną działkę geodezyjną. Jeśli chodzi o zarzut w zakresie oceny stanu technicznego budynku na działce nr [...], Sąd podkreśla, że z akt sprawy wynika, że skarżąca nie zezwoliła rzeczoznawcy majątkowemu na dokonanie oględzin nieruchomości, co skutkowało oparciem się na zdjęciach i szkicach dostarczonych przez skarżącą. Z operatu szacunkowego wynika (str. 9), że autor operatu wziął pod uwagę, że wykonano częściowo remont budynku, ale konieczna jest wymiana elewacji i części stolarki. Trudno zatem zgodzić się ze skarżącą, że pominięto prowadzone przez skarżącą i jej rodzinę prace związane z utrzymaniem i remontem budynku. Nadto należy zauważyć, że subiektywne przekonanie skarżącej o "bardzo dobrym" stanie budynku nie zostało zweryfikowane przez skarżącą w trybie określonym w art. 157 ust. 1 u.g.n., co skutkuje brakiem możliwości uwzględnienia jej zarzutów we wskazanym zakresie.
Niezależnie od nietrafności większości zarzutów strony skarżącej, skarga podlegała jednak uwzględnieniu, ponieważ zasadny okazał się zarzut naruszenia art. 110r § 1 pkt 4 u.p.e.a. Trafnie strona skarżąca zarzuciła, że protokół opisu i oszacowania nieruchomości nie zawiera informacji na temat umów ubezpieczenia nieruchomości. Sąd wskazuje, że przywołany przepis przewiduje, że "W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: [...] 4) umowy ubezpieczenia [...]". Użycie przez ustawodawcę sformułowania "organ [...] podaje" oznacza, że wszystkie wymienione w przepisie ustawy elementy muszą zostać uwzględnione w protokole opisu i oszacowania nieruchomości. Jako całkowicie sprzeczne z art. 110r § 1 pkt 4 u.p.e.a. Sąd ocenił twierdzenie organu I instancji, zawarte na str. 9 postanowienia NUS, że dane dotyczące ubezpieczenia nie są wymagane żadnym przepisem prawa. Takie twierdzenie NUS stanowi naruszenie art. 110r § 1 pkt 4 u.p.e.a., ale również wyrażonej w art. 6 k.p.a. zasady, że organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa. Jako całkowicie nieuprawnione uznał również Sąd stanowisko DIAS, wyrażone na str. 12 zaskarżonego postanowienia, że przepisy prawa nie nakładają na organ obowiązku podjęcia czynności w sprawie pozyskania szczegółowych danych dotyczących umowy ubezpieczenia nieruchomości. Sąd podkreśla, że to organ egzekucyjny prowadzi postępowanie i to on jest jego gospodarzem. Skoro przepis prawa określa wymaganą treść protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, to adresatem tego przepisu jest organ egzekucyjny, który winien podjąć wszelkie dopuszczalne czynności w celu spisania protokołu, który będzie zawierał wymagane elementy. Nie do zaakceptowania jest przy tym przerzucanie ciężaru prowadzenia postępowania, czy ustalania stanu faktycznego, na stronę postępowania egzekucyjnego.
Dalej należy wskazać, że DIAS w sposób nieuprawniony stwierdził, że skarżąca nie podała organowi egzekucyjnemu danych dotyczących ubezpieczenia nieruchomości (str. 12 zaskarżonego postanowienia). Z poglądu tego w odpowiedzi na skargę dodatkowo wywiedziono, że wobec tego organ nie miał obowiązku samodzielnego pozyskiwania informacji o ubezpieczeniu nieruchomości, co również jest stanowiskiem nietrafnym, na co wskazano wyżej. Sąd wskazuje, że w aktach sprawy znajduje się pismo skarżącej z 14 grudnia 2023 r., stanowiące sprawozdanie z zarządu nieruchomością za okres od 11 maja 2023 r. do 30 listopada 2023 r. W treści tego pisma skarżąca zawarła informację o tym, że w styczniu 2023 r. ubezpieczyła nieruchomość i podała wysokość uiszczonej składki ubezpieczeniowej. Zatem przywołane twierdzenie DIAS nie miało podstawy faktycznej w aktach sprawy, a jego zawarcie w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia stanowi o naruszeniu wynikającej z art. 8 § 1 k.p.a. zasady, że organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej.
Reasumując, Sąd stwierdził, że – wbrew stanowisku organów obu instancji – zasadny był zarzut strony skarżącej, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 15 lipca 2024 r. został sporządzony z naruszeniem art. 110r § 1 pkt 4 u.p.e.a. z uwagi na nieumieszczenie w nim informacji o umowach ubezpieczenia nieruchomości.
W tym stanie rzeczy Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienie DIAS i poprzedzające je postanowienie NUS zostały wydane z mającym istotny wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 6 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a w związku z art. 18 u.p.e.a. oraz art. 110r § 1 pkt 4 u.p.e.a. Dodatkowo postanowienie DIAS narusza art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 144 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. Sąd uznał, że skoro protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 15 lipca 2024 r. nie odpowiada wymogom wynikającym z art. 110r § 1 u.p.e.a., to nieuznanie zarzutu skarżącej w tym zakresie stanowi o naruszeniu prawa przez organy obu instancji, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Jednocześnie Sąd podkreśla, że twierdzenie organów o tym, że brak informacji o umowach ubezpieczenia nieruchomości pozostaje bez wpływu na wynik oszacowania nieruchomości, pomija to, że omawiany protokół ma zawierać nie tylko oszacowanie wartości nieruchomości, ale także jej opis, którego obligatoryjnym elementem jest m.in. podanie informacji na temat umów ubezpieczenia nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe, zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a. Przywołany art. 135 p.p.s.a. stanowi, że sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Z uwagi na istotną wadliwość rozstrzygnięcia i argumentacji uchyleniu podlegały postanowienia wydane przez organy obu instancji.
Jednocześnie Sąd wyjaśnia, że powinnością organu I instancji – w wykonaniu niniejszego wyroku – będzie ponowne rozpoznanie zarzutów strony skarżącej do opisu i oszacowania wartości nieruchomości z uwzględnieniem wyżej przedstawionej argumentacji Sądu. Wyjaśnienia wymaga, że sąd administracyjny, uwzględniając skargę na postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym, nie ma możliwości nakazania organom egzekucyjnym przeprowadzenia uzupełniającego opisu i oszacowania nieruchomości przy uwzględnieniu postulowanych przez skarżącą metod. Kompetencja w tym zakresie leży po stronie organu egzekucyjnego, co wynika z art. 110u § 2 u.p.e.a. Zatem wniosek skarżącej w tym zakresie nie mógł zostać przez Sąd uwzględniony.
Wziąwszy pod uwagę to, co wyżej powiedziano, Sąd orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. w pkt II sentencji wyroku, zasądzając na rzecz strony skarżącej zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, obejmujący zwrot uiszczonego wpisu sądowego od skargi (100 zł). Sąd wziął przy tym pod uwagę, że strona skarżąca nie złożyła wniosku o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, jednak wobec tego, że nie była reprezentowana przez adwokata, radcę prawnego lub doradcę podatkowego, a Sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym, to o zwrocie kosztów należało orzec z urzędu – stosownie do art. 210 § 2 p.p.s.a.
Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji.