Wyrok WSA z dnia 20 stycznia 2026, sygn. II SA/Kr 1358/25

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Sprawa została rozpoznana w postępowaniu uproszczonym, bowiem zgodnie z art. 119 pkt 3 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.) - dalej określanej, jako "p.p.s.a." - sprawa może być rozpoznana w tym trybie, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie, na które służy zażalenie. Do tej właśnie kategorii należy zaskarżone w niniejszej sprawie postanowienie, a zatem sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym, bez wyznaczania rozprawy.

Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola sądowa działalności administracji publicznej sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji lub postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego, jak i przepisami proceduralnymi. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie odmawiające wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej. Na gruncie niniejszej sprawy, istota problemu sprowadza się do tego, czy w zaistniałym stanie faktycznym możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność w trybie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 6)– dalej jako u.p.u.w. lub ustawa przekształceniowa.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 u.p.u.w. z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Stosownie do art. 1 ust. 2 u.p.u.w., przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Według treści art. 2 ust. 1 u.p.u.w.:

1. W przypadku gdy na gruncie, o którym mowa w art. 1 ust. 2 lub art. 1a, położone są także inne budynki niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe następuje z dniem:

1) założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo

2) wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej działki gruntu, zabudowanej innymi budynkami niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

W myśl natomiast art. 13 ust. 1 u.p.u.w., jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725, 834, 1222 i 1847), prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Przepisy art. 2 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.

Jak wynika z powyższego zestawienia ustawodawca przewidział trzy tryby przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Pierwszy z nich – przewidziany w art. 1 ust. 1 u.p.u.w. – zakłada, że z dniem 1 stycznia 2019 r. dochodzi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Nabycie przez dotychczasowych użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, następuje o ile spełnione są przesłanki wskazane w ustawie, a mianowicie przekształceniu podlegają grunty "zabudowane na cele mieszkaniowe" (por. też Ł. Sanakiewicz, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, wyd. II, LEX/el; komentarz do art. 1).

Drugi tryb przewiduje art. 2 ustawy przekształceniowej zgodnie z którym, w przypadku gdy na gruncie, o którym mowa w art. 1 ust. 2 lub art. 1a, położone są także inne budynki niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe następuje z dniem: 1) założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo 2) wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej działki gruntu, zabudowanej innymi budynkami niż określone w art. 1 ust. 2, których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. W takiej sytuacji datą przekształcenia będzie data założenia księgi wieczystej dla nowo powstałej nieruchomości albo data wyłączenia z księgi wieczystej części nieruchomości niespełniającej warunków do przekształcenia.

Zgodnie z trzecim trybem, tzw. opóźnionym przekształceniem (art. 13 ust. 1 u.p.u.w.) prawo użytkowania wieczystego przekształca się we własność nie z dniem 1 stycznia 2019 r., tak jak wskazano w art. 1 ust. 1 u.p.u.w., ale "z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania".

Warunki jakie muszą być spełnione, aby doszło do tzw. opóźnionego przekształcenia, to:

- grunt pozostający w użytkowaniu wieczystym musi być zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- po dniu 1 stycznia 2019 r. budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 oraz z 2022 r. poz. 88).

Do przekształcenia dochodzi w tym przypadku z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Ustawa nie zawiera jakichkolwiek innych warunków, od których uzależnione jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność.

W niniejszej sprawie budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie szeregowej zostały wybudowane na jednej działce ewidencyjnej nr [...] położonej w M.. Zgodnie z informacją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w M. z dnia 5 marca 2024 r.(k. 1 a.a.), od kompletnego zawiadomienia inwestora (S. ) z dnia 13 lutego 2024 r. o zamiarze przystąpienia do użytkowania tych budynków, organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 14 dni.

Oznacza to, że budynki jednorodzinne w zabudowie szeregowej, posadowione na działce nr [...] zostały oddane do użytkowania z dniem 28 lutego 2024 r. To z kolei oznacza, zgodnie z art. 13 ust. 1 in fine ustawy przekształceniowej, że w tym dniu "prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształciło się w prawo własności gruntu".

Wniosek skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 10 kwietnia 2025 r. dotyczył wydania zaświadczenia dla działki nr [...], natomiast pismem z dnia 17 kwietnia 2025 r. skarżąca poinformowała organ, że w dniu 10 marca 2024 r. Burmistrz Gminy i Miasta M. wydał decyzję nr GiMK.6831.16.2025 o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości oznaczonej nr [...] na 16 działek (od nr [...] do nr [...]).

Na 12 wydzielonych działkach znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne (i dla nich wydane zostało stosowne zaświadczenie), natomiast na 4 działkach budynków tych nie ma. Okoliczność ta jednak nie ma dla sprawy żadnego znaczenia.

Skoro opóźnione przekształcenie następuje z mocy samego prawa z datą oddania budynku (budynków) mieszkalnych do użytkowania, to oznacza, że w niniejszej sprawie nastąpiło to w dniu 28 lutego 2024 r., w odniesieniu do całej działki nr [...].

Późniejsze zmiany geodezyjne w zakresie podziału nieruchomości, zmiany numeracji działek itp. nie mogą mieć wpływu na okoliczność z punktu widzenia prawa tj. art. 13 ustawy przekształceniowej najistotniejszą: działka nr [...] od 28 lutego 2024 r. stanowiła przedmiot prawa własności, a nie prawa użytkowania wieczystego. A zatem podziałowi podlegała działka nr [...] stanowiąca własność S. w M.

Ze względu na powyższe zaskarżone postanowienie na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a p.p.s.a. podlega uchyleniu poprzedzające je postanowienie tego samego organu uchylono na zasadzie art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 597 zł składa się: kwota 100 zł tytułem uiszczonego przez skarżącą wpisu; kwota 480 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego reprezentującego skarżącą, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 265) oraz kwota 17 zł tytułem uiszczonej przez pełnomocnika skarżących opłaty skarbowej za złożony dokument pełnomocnictwa (art. 1 ust. 1 pkt. 2 w związku z cz. I.IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1923 z późn. zm.).